{"id":6239,"date":"2026-11-02T09:00:00","date_gmt":"2026-11-02T08:00:00","guid":{"rendered":"https:\/\/maline.io\/blog\/?p=6239"},"modified":"2026-11-03T13:40:06","modified_gmt":"2026-11-03T12:40:06","slug":"pige-sms-prospection-immobiliere-legale","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/maline.io\/blog\/pige-sms-prospection-immobiliere-legale\/","title":{"rendered":"Pige SMS et WhatsApp : ce que disent la loi et la CNIL en 2026"},"content":{"rendered":"
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\n Par Florian Fenech<\/span>
\n Publi\u00e9 le 2 novembre 2026<\/span>
\n Lecture : 12 min<\/span>\n<\/div>\n
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L’article L34-5 du Code des postes et des communications \u00e9lectroniques (CPCE), issu de la loi du 21 juin 2004, interdit la prospection directe par courrier \u00e9lectronique visant une personne physique \u00ab qui n’a pas exprim\u00e9 pr\u00e9alablement son consentement \u00e0 recevoir des prospections directes par ce moyen \u00bb.<\/strong> En 2015, le Conseil d’\u00c9tat a jug\u00e9 que le SMS entrait dans le champ de cet article d\u00e8s 2004, en confirmant l’amende de 20 000 \u20ac inflig\u00e9e par la CNIL \u00e0 une soci\u00e9t\u00e9 qui envoyait des SMS de prospection (la pige SMS) \u00e0 des particuliers dont les num\u00e9ros avaient \u00e9t\u00e9 relev\u00e9s dans des annonces immobili\u00e8res. La r\u00e9forme du 11 ao\u00fbt 2026 a modifi\u00e9 l’article L223-1 du Code de la consommation, qui vise le d\u00e9marchage par t\u00e9l\u00e9phone, sans modifier l’article L34-5. Pour l’appliquer \u00e0 votre agence, demandez l’avis de votre conseil.<\/p>\n

\"Sch\u00e9ma
Les cinq canaux d’un coup d’\u0153il. Le d\u00e9tail et les sanctions sont dans le tableau plus bas.<\/figcaption><\/figure>\n<\/div>\n

Pige SMS : ce que dit l’article L34-5 depuis 2004<\/h2>\n

Vous avez peut-\u00eatre entendu cette phrase depuis le 11 ao\u00fbt : \u00ab Je n’appelle plus les annonces de particuliers, je leur envoie un SMS, c’est plus doux. \u00bb La pige immobili\u00e8re par SMS consiste \u00e0 \u00e9crire aux particuliers qui vendent en direct, au num\u00e9ro relev\u00e9 dans leur annonce. Le texte qui encadre la prospection par SMS, lui, n’a pas chang\u00e9 le 11 ao\u00fbt : il date de 2004.<\/p>\n

\"Dessin
Le SMS suit la m\u00eame r\u00e8gle que l’e-mail envoy\u00e9 \u00e0 une personne physique.<\/figcaption><\/figure>\n

Ce texte, c’est l’article L34-5 du CPCE<\/a>, issu de la loi pour la confiance dans l’\u00e9conomie num\u00e9rique (LCEN) du 21 juin 2004. Il interdit la prospection directe par courrier \u00e9lectronique visant une personne physique \u00ab qui n’a pas exprim\u00e9 pr\u00e9alablement son consentement \u00e0 recevoir des prospections directes par ce moyen \u00bb. Il d\u00e9finit la prospection directe comme \u00ab l’envoi de tout message destin\u00e9 \u00e0 promouvoir, directement ou indirectement, des biens, des services ou l’image d’une personne vendant des biens ou fournissant des services \u00bb. Dans tous les cas, il interdit d’\u00e9mettre des messages de prospection directe sans indiquer de \u00ab coordonn\u00e9es valables auxquelles le destinataire puisse utilement transmettre une demande tendant \u00e0 obtenir que ces communications cessent \u00bb. Et il ajoute : \u00ab Il est \u00e9galement interdit de dissimuler l’identit\u00e9 de la personne pour le compte de laquelle la communication est \u00e9mise et de mentionner un objet sans rapport avec la prestation ou le service propos\u00e9. \u00bb<\/p>\n

Reste \u00e0 savoir ce qu’est un courrier \u00e9lectronique. La LCEN le d\u00e9finit comme \u00ab tout message, sous forme de texte, de voix, de son ou d’image, envoy\u00e9 par un r\u00e9seau public de communication, stock\u00e9 sur un serveur du r\u00e9seau ou dans l’\u00e9quipement terminal du destinataire, jusqu’\u00e0 ce que ce dernier le r\u00e9cup\u00e8re \u00bb. Pour le SMS, la question a \u00e9t\u00e9 tranch\u00e9e par le Conseil d’\u00c9tat en 2015, dans l’affaire racont\u00e9e plus bas.<\/p>\n

La r\u00e9forme du 11 ao\u00fbt 2026 a r\u00e9\u00e9crit l’article L223-1 du Code de la consommation, qui vise le d\u00e9marchage \u00ab par t\u00e9l\u00e9phone \u00bb (voyez le nouveau r\u00e9gime du d\u00e9marchage t\u00e9l\u00e9phonique<\/a>), sans toucher \u00e0 L34-5. Le tableau ci-dessous met les canaux c\u00f4te \u00e0 c\u00f4te, avec le texte ou la position officielle qui s’y rattache.<\/p>\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n
Canal<\/th>\nTexte ou position de r\u00e9f\u00e9rence<\/th>\nSanction, d\u00e9lai ou obligation pr\u00e9vus<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
Appel vers un consommateur<\/td>\nConsentement pr\u00e9alable depuis le 11 ao\u00fbt 2026 (L223-1 C. conso)<\/td>\nAmende jusqu’\u00e0 75 000 \u20ac \/ 375 000 \u20ac par manquement (L242-16) ; contrat conclu \u00e0 la suite d’un d\u00e9marchage irr\u00e9gulier \u00ab nul \u00bb (L223-1)<\/td>\n<\/tr>\n
SMS, MMS, email vers une personne physique<\/td>\nConsentement pr\u00e9alable depuis 2004 (L34-5 CPCE)<\/td>\nAmende DGCCRF jusqu’\u00e0 75 000 \u20ac \/ 375 000 \u20ac ; sanctions de la CNIL (900 000 \u20ac le 15 mai 2025)<\/td>\n<\/tr>\n
Courrier adress\u00e9<\/td>\nOpposition (opt-out), selon la CNIL<\/td>\nInformation de la personne, dont la source des donn\u00e9es (article 14 du RGPD)<\/td>\n<\/tr>\n
Imprim\u00e9 non adress\u00e9<\/td>\nRespect de la mention Stop Pub (L541-15-15 C. env.)<\/td>\nContravention de 5e<\/sup> classe (jusqu’\u00e0 1 500 \u20ac pour une personne physique, davantage pour une soci\u00e9t\u00e9)<\/td>\n<\/tr>\n
Porte-\u00e0-porte<\/td>\nR\u00e8gles du contrat conclu hors \u00e9tablissement (L221-1 et suivants C. conso)<\/td>\nD\u00e9lai de r\u00e9tractation de 14 jours (L221-18 C. conso)<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n

L’affaire DSE : une soci\u00e9t\u00e9 de pige SMS sanctionn\u00e9e en 2012<\/h2>\n

Groupe DSE France achetait \u00e0 des soci\u00e9t\u00e9s de \u00ab pige immobili\u00e8re \u00bb des num\u00e9ros relev\u00e9s dans des annonces en ligne, sans l’accord des particuliers, et envoyait \u00ab plusieurs centaines de milliers de SMS litigieux \u00bb par mois, malgr\u00e9 une mise en demeure de juillet 2010. La CNIL lui a inflig\u00e9 20 000 \u20ac d’amende avec publication (d\u00e9lib\u00e9ration n\u00b0 2011-384 du 12 janvier 2012). Le Conseil d’\u00c9tat a rejet\u00e9 son recours le 23 mars 2015 (d\u00e9cision n\u00b0 357556<\/a>).<\/strong><\/p>\n

La CNIL retenait trois manquements. Les personnes n’avaient pas donn\u00e9 leur accord. Personne ne les avait inform\u00e9es de la collecte de leur num\u00e9ro. Et pour s’opposer aux envois, il fallait un SMS ou un appel payants vers les num\u00e9ros indiqu\u00e9s, ou un formulaire du site dont les SMS ne parlaient pas. Le Conseil d’\u00c9tat a jug\u00e9 au passage que le SMS \u00e9tait d\u00e9j\u00e0 vis\u00e9 par la version de 2004 de L34-5, qui parlait de \u00ab courrier \u00e9lectronique \u00bb.<\/p>\n

La liste des sanctions de la CNIL<\/a> en compte d’autres au titre de L34-5 en 2024 et 2025, dont 525 000 \u20ac le 4 avril 2024 et, le 15 mai 2025, 900 000 \u20ac contre une soci\u00e9t\u00e9 de marketing et 80 000 \u20ac contre une soci\u00e9t\u00e9 de prospection \u00e9lectronique pour le compte d’annonceurs. Aucune des entr\u00e9es de 2024 et 2025 ne mentionne le SMS. Le 25 juin 2026, le Conseil constitutionnel (d\u00e9cision n\u00b0 2026-1210 QPC) a d\u00e9clar\u00e9 contraires \u00e0 la Constitution, avec une abrogation report\u00e9e au 31 octobre 2027, les alin\u00e9as de L34-5 qui organisent les poursuites de la CNIL, de la DGCCRF et de l’ARCEP. Le premier alin\u00e9a de l’article L34-5, qui pose l’obligation de consentement, n’est pas vis\u00e9 par la d\u00e9cision.<\/p>\n

Prospection immobili\u00e8re sur WhatsApp : la politique de la plateforme<\/h2>\n

Pour la prospection immobili\u00e8re sur WhatsApp, la plateforme fixe sa propre r\u00e8gle. Sa politique de messagerie Business<\/a>, mise \u00e0 jour le 23 septembre 2026, n’autorise une entreprise \u00e0 \u00e9crire qu’\u00e0 une personne qui lui a donn\u00e9 son num\u00e9ro de mobile (ou son nom d’utilisateur) et a accept\u00e9 de recevoir ses messages. Elle pr\u00e9cise : \u00ab Vous \u00eates l’unique responsable du choix de la m\u00e9thode de consentement et de l’obtention du consentement \u00bb. La m\u00eame politique pr\u00e9voit que WhatsApp peut limiter ou supprimer l’acc\u00e8s d’un compte qui ne la respecte pas.<\/p>\n

C\u00f4t\u00e9 m\u00e9tier, WhatsApp rend surtout service apr\u00e8s le premier rendez-vous : envoyer les photos d’un bien comparable, le compte rendu d’une visite, la liste des pi\u00e8ces pour le compromis. C’est l\u00e0 qu’il fait gagner du temps. S\u00e9parez le compte de l’agence des comptes personnels, pour que les conversations avec les vendeurs restent \u00e0 l’agence quand un n\u00e9gociateur s’en va.<\/p>\n

L’exception client de l’article L34-5 et la fiche de la CNIL<\/h2>\n

L’article L34-5 contient une exception au consentement pr\u00e9alable. Il autorise la prospection directe par courrier \u00e9lectronique si les coordonn\u00e9es du destinataire ont \u00e9t\u00e9 recueillies aupr\u00e8s de lui \u00ab \u00e0 l’occasion d’une vente ou d’une prestation de services \u00bb, si elle concerne \u00ab des produits ou services analogues fournis par la m\u00eame personne physique ou morale \u00bb, et si le destinataire se voit offrir la possibilit\u00e9 de s’opposer, \u00ab sans frais, hormis ceux li\u00e9s \u00e0 la transmission du refus, et de mani\u00e8re simple \u00bb, au moment o\u00f9 ses coordonn\u00e9es sont recueillies et chaque fois qu’un message de prospection lui est adress\u00e9.<\/p>\n

Selon la fiche de la CNIL sur la prospection par SMS<\/a>, mise \u00e0 jour le 10 juin 2026, l’exception ne s’applique pas si \u00ab aucune vente ou prestation de service n’a \u00e9t\u00e9 effectu\u00e9e \u00bb. Selon la CNIL encore, l’int\u00e9r\u00eat l\u00e9gitime peut suffire pour un message en rapport avec la profession du destinataire, inform\u00e9 et libre de s’opposer.<\/p>\n

Recueil du consentement SMS : ce que disent les textes et la CNIL<\/h2>\n

L’article L34-5 vise le consentement \u00ab \u00e0 recevoir des prospections directes par ce moyen \u00bb. La CNIL \u00e9crit que \u00ab L’utilisation d’une case pr\u00e9-coch\u00e9e est interdite \u00bb et que \u00ab L’acceptation de conditions g\u00e9n\u00e9rales d’utilisation ne peut pas suffire \u00bb. L’article 7 du RGPD pr\u00e9voit que le responsable du traitement est \u00ab en mesure de d\u00e9montrer \u00bb que la personne a donn\u00e9 son consentement. Pour le t\u00e9l\u00e9phone, l’article R223-1 (d\u00e9cret n\u00b0 2026-662) fixe les cinq mentions que doit comporter la demande de consentement, et l’article R223-2 impose d’en conserver la preuve trois ans.<\/p>\n

Pour l’appliquer \u00e0 votre agence, demandez l’avis de votre conseil.<\/strong> C’est aussi lui qui relira vos cases et vos formulaires.<\/p>\n

Le courrier adress\u00e9 et le terrain<\/h2>\n

Selon la CNIL, la prospection par courrier postal adress\u00e9 rel\u00e8ve d’un r\u00e9gime d’opposition : la personne doit \u00eatre inform\u00e9e et pouvoir \u00ab s’y opposer simplement et gratuitement \u00bb. Lorsque les donn\u00e9es n’ont pas \u00e9t\u00e9 collect\u00e9es aupr\u00e8s de la personne, l’article 14 du RGPD pr\u00e9voit de lui indiquer notamment \u00ab la source d’o\u00f9 proviennent les donn\u00e9es \u00e0 caract\u00e8re personnel \u00bb.<\/p>\n

\"Les
Les quatre \u00e9l\u00e9ments \u00e0 garder dans la lettre.<\/figcaption><\/figure>\n

C\u00f4t\u00e9 contenu, ce qui marche n’a rien de spectaculaire. Prenons deux fr\u00e8res qui h\u00e9ritent de la maison de leur m\u00e8re, rest\u00e9e vide. Le courrier de prospection<\/a> qui a une chance de les int\u00e9resser est sobre : une lettre sign\u00e9e par un n\u00e9gociateur nomm\u00e9, une analyse de valeur, deux ou trois ventes r\u00e9centes du quartier, une proposition de rendez-vous sans engagement et un QR code vers un formulaire de l’agence. Pas de \u00ab Vous vendez ? \u00bb en gros caract\u00e8res, pas de photo de famille souriante devant un panneau \u00ab Vendu \u00bb.<\/p>\n

Ce type de courrier se juge sur la dur\u00e9e. Notez dans le CRM la date d’envoi, la rue et la version de la lettre, et comptez les retours \u00e0 trois mois (QR code, appel entrant, visite \u00e0 l’agence). Une lettre qui ne produit rien sur trois envois successifs se r\u00e9\u00e9crit, elle ne se renvoie pas.<\/p>\n

Le terrain ob\u00e9it \u00e0 la m\u00eame logique de r\u00e9gularit\u00e9, comme dans notre m\u00e9thode de prospection terrain<\/a>. Le m\u00eame n\u00e9gociateur, sur le m\u00eame secteur, chaque semaine : chez les commer\u00e7ants, les gardiens, les syndics, et sur les march\u00e9s quand il y en a. Pour le Stop Pub et le porte-\u00e0-porte, le tableau plus haut cite les textes de r\u00e9f\u00e9rence. C’est plus lent qu’un envoi de 500 SMS, mais c’est ainsi qu’un n\u00e9gociateur devient celui qu’on appelle le jour o\u00f9 l’on vend.<\/p>\n

O\u00f9 intervient Maline<\/h2>\n
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Ce que fait Maline<\/h3>\n

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Ses limites<\/h3>\n

Un projet de vente n’est pas encore un mandat : \u00e0 vous de convaincre le propri\u00e9taire de vous confier son bien.<\/p>\n

Un secteur exclusif<\/h3>\n

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Questions fr\u00e9quentes<\/h2>\n
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\nQue dit l’article L34-5 du CPCE sur la prospection par SMS ?<\/summary>\n

Depuis la loi pour la confiance dans l’\u00e9conomie num\u00e9rique du 21 juin 2004, l’article L34-5 du Code des postes et des communications \u00e9lectroniques interdit la prospection directe par courrier \u00e9lectronique visant une personne physique \u00ab qui n’a pas exprim\u00e9 pr\u00e9alablement son consentement \u00e0 recevoir des prospections directes par ce moyen \u00bb. En 2015, le Conseil d’\u00c9tat a jug\u00e9 que le SMS entrait dans le champ de cet article d\u00e8s sa version de 2004 (d\u00e9cision n\u00b0 357556). La r\u00e9forme du 11 ao\u00fbt 2026 a modifi\u00e9 l’article L223-1 du Code de la consommation, qui vise le d\u00e9marchage par t\u00e9l\u00e9phone, sans modifier l’article L34-5.<\/p>\n<\/details>\n

\nQu’ont d\u00e9cid\u00e9 la CNIL et le Conseil d’\u00c9tat dans l’affaire de la pige SMS ?<\/summary>\n

Par sa d\u00e9lib\u00e9ration n\u00b0 2011-384 du 12 janvier 2012, la CNIL a inflig\u00e9 20 000 \u20ac d’amende, avec publication, \u00e0 Groupe DSE France. La soci\u00e9t\u00e9 achetait \u00e0 des soci\u00e9t\u00e9s de \u00ab pige immobili\u00e8re \u00bb des num\u00e9ros relev\u00e9s dans des annonces en ligne et envoyait des SMS de prospection aux particuliers concern\u00e9s. La CNIL retenait l’absence d’accord des personnes, le d\u00e9faut d’information et l’absence de moyen simple et gratuit de s’opposer. Le Conseil d’\u00c9tat a rejet\u00e9 le recours de la soci\u00e9t\u00e9 le 23 mars 2015 (d\u00e9cision n\u00b0 357556).<\/p>\n<\/details>\n

\nQuelle exception l’article L34-5 pr\u00e9voit-il pour les clients ?<\/summary>\n

L’article L34-5 autorise la prospection directe par courrier \u00e9lectronique sans consentement pr\u00e9alable si les coordonn\u00e9es du destinataire ont \u00e9t\u00e9 recueillies aupr\u00e8s de lui \u00ab \u00e0 l’occasion d’une vente ou d’une prestation de services \u00bb, si elle concerne \u00ab des produits ou services analogues fournis par la m\u00eame personne physique ou morale \u00bb, et si le destinataire peut s’opposer, \u00ab sans frais, hormis ceux li\u00e9s \u00e0 la transmission du refus, et de mani\u00e8re simple \u00bb, d\u00e8s la collecte puis \u00e0 chaque message. Selon la fiche de la CNIL sur la prospection par SMS, l’exception ne s’applique pas si \u00ab aucune vente ou prestation de service n’a \u00e9t\u00e9 effectu\u00e9e \u00bb.<\/p>\n<\/details>\n

\nQue pr\u00e9voit la politique de WhatsApp Business pour les messages des entreprises ?<\/summary>\n

La politique de messagerie de WhatsApp Business, mise \u00e0 jour le 23 septembre 2026, n’autorise une entreprise \u00e0 contacter une personne que si celle-ci lui a donn\u00e9 son num\u00e9ro de mobile (ou son nom d’utilisateur) et a accept\u00e9 de recevoir ses messages. Elle rend l’entreprise seule responsable du choix de la m\u00e9thode de consentement et de son obtention. Un manquement peut entra\u00eener la limitation ou la suppression de l’acc\u00e8s au service.<\/p>\n<\/details>\n

\nQuelles sanctions sont pr\u00e9vues pour la prospection par SMS ou par email sans consentement ?<\/summary>\n

L’article L34-5 du Code des postes et des communications \u00e9lectroniques pr\u00e9voit une amende administrative, prononc\u00e9e par la DGCCRF, pouvant atteindre 75 000 \u20ac pour une personne physique et 375 000 \u20ac pour une personne morale. La CNIL a aussi prononc\u00e9 des sanctions au titre de cet article, dont 900 000 \u20ac contre une soci\u00e9t\u00e9 de marketing le 15 mai 2025. En 2012, elle avait inflig\u00e9 20 000 \u20ac d’amende, avec publication, \u00e0 une soci\u00e9t\u00e9 qui envoyait des SMS issus de fichiers de pige immobili\u00e8re, sanction confirm\u00e9e par le Conseil d’\u00c9tat en 2015. Le destinataire peut aussi signaler le SMS au 33700, le num\u00e9ro de signalement cit\u00e9 par la CNIL.<\/p>\n<\/details>\n<\/div>\n

Pour aller plus loin<\/h2>\n