{"id":6241,"date":"2026-11-09T09:00:00","date_gmt":"2026-11-09T08:00:00","guid":{"rendered":"https:\/\/maline.io\/blog\/?p=6241"},"modified":"2026-11-09T13:34:17","modified_gmt":"2026-11-09T12:34:17","slug":"avis-de-valeur-immobilier-modele-methode","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/maline.io\/blog\/avis-de-valeur-immobilier-modele-methode\/","title":{"rendered":"Avis de valeur immobilier : la m\u00e9thode et le mod\u00e8le pour en faire un mandat (2026)"},"content":{"rendered":"
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\n Par Florian Fenech<\/span>
\n Publi\u00e9 le 9 novembre 2026<\/span>
\n Lecture : 14 min<\/span>\n<\/div>\n
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Un avis de valeur immobilier est le document dat\u00e9 et sign\u00e9 dans lequel un agent immobilier donne la fourchette de valeur v\u00e9nale d’un bien, \u00e9tablie \u00e0 partir de ventes comparables.<\/strong> Ce n’est pas une expertise : c’est une opinion de valeur que l’agent justifie devant le vendeur. Construit sur des ventes conclues (DVF) et pr\u00e9sent\u00e9 en rendez-vous, l’avis sert de base \u00e0 un mandat au bon prix ; gonfl\u00e9 pour signer, il laisse le bien en vitrine des mois.<\/p>\n<\/div>\n

Avis de valeur, estimation ou expertise : les diff\u00e9rences<\/h2>\n

Un n\u00e9gociateur envoie par email un PDF g\u00e9n\u00e9r\u00e9 en dix minutes. Le vendeur signe chez le confr\u00e8re qui annon\u00e7ait 8 % de plus. Six mois plus tard, le bien a baiss\u00e9 deux fois et finira sans doute parmi les biens surestim\u00e9s retir\u00e9s de la vente<\/a>. Le premier avis \u00e9tait peut-\u00eatre juste. Personne n’est all\u00e9 le d\u00e9fendre.<\/p>\n

\"Sch\u00e9ma
Trois outils, trois usages. Le d\u00e9tail est dans le tableau.<\/figcaption><\/figure>\n

\u00c0 l’oral, on dit \u00ab estimation \u00bb. L’avis de valeur, c’est cette estimation \u00e9crite, dat\u00e9e et sign\u00e9e, que le vendeur ou son notaire pourront relire. Une estimation en ligne, faite sans visite, n’en est pas un.<\/p>\n\n\n\n\n\n\n\n
Crit\u00e8re<\/th>\nAvis de valeur d’agent<\/th>\nExpertise en \u00e9valuation immobili\u00e8re<\/th>\nEstimation en ligne<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
Visite<\/td>\nOui<\/td>\nOui<\/td>\nNon<\/td>\n<\/tr>\n
M\u00e9thode<\/td>\nVentes comparables ajust\u00e9es<\/td>\nM\u00e9thodes crois\u00e9es selon le bien, rapport motiv\u00e9<\/td>\nMod\u00e8le statistique<\/td>\n<\/tr>\n
Usage type<\/td>\nMise en vente, succession, partage amiable<\/td>\nContentieux, contr\u00f4le fiscal, partage conflictuel<\/td>\nPremi\u00e8re id\u00e9e du vendeur<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n

La m\u00e9thode par comparaison, en six \u00e9tapes<\/h2>\n
    \n
  1. Visitez et r\u00e9unissez les pi\u00e8ces : DPE (depuis le 1er<\/sup> octobre 2025, l’arr\u00eat\u00e9 du 16 juin 2025 pr\u00e9voit que le logiciel du diagnostiqueur n’affiche les \u00e9tiquettes \u00e9nergie et climat qu’une fois le diagnostic transmis \u00e0 l’ADEME), taxe fonci\u00e8re, charges, PV d’AG, diagnostics, factures de travaux.<\/li>\n
  2. Retenez trois \u00e0 six ventes conclues. DVF<\/a> couvre cinq ans, hors Alsace, Moselle et Mayotte, avec une mise \u00e0 jour en avril et en octobre (la derni\u00e8re le 12 octobre 2026). Sa r\u00e9utilisation ne doit permettre ni la r\u00e9identification des personnes ni l’indexation par les moteurs de recherche externes (article R112 A-3 du Livre des proc\u00e9dures fiscales). Votre historique compl\u00e8te les derniers mois. Un prix d’annonce ne prouve rien : \u00ab il faut d\u00e9j\u00e0 savoir si cette maison a r\u00e9ellement \u00e9t\u00e9 vendue \u00e0 ce prix \u00bb, rappelle Driss Bouharrou, expert en \u00e9valuation immobili\u00e8re pr\u00e8s la cour d’appel d’Amiens (Journal de l’Agence, 5 octobre 2026).<\/li>\n
  3. Ajustez poste par poste (\u00e9tage et ascenseur, ext\u00e9rieur, stationnement, \u00e9tat, DPE, exposition, surface), en justifiant chaque ajustement en une ligne. Celui que le n\u00e9gociateur ne sait pas expliquer sort de l’avis.<\/li>\n
  4. Recalez les ventes anciennes. Au deuxi\u00e8me trimestre 2026, l’indice Notaires-INSEE recule de 0,8 % sur un an (appartements -0,1 %, maisons -1,3 % ; INSEE, Informations rapides n\u00b0 216). Notez l’indice retenu et sa date, le troisi\u00e8me trimestre paraissant le 24 novembre 2026.<\/li>\n
  5. Donnez une fourchette de valeur v\u00e9nale, puis, \u00e0 part, un prix de pr\u00e9sentation conseill\u00e9.<\/li>\n
  6. Archivez les comparables retenus et ceux que vous avez \u00e9cart\u00e9s, avec leur source et leur date.<\/li>\n<\/ol>\n

    Prenons un cas fictif, celui d’un T3 de 68 m\u00b2 au 2e<\/sup> \u00e9tage sans ascenseur, class\u00e9 E, en \u00e9tat correct et sans balcon. Le n\u00e9gociateur retient quatre ventes DVF et les compl\u00e8te avec les dossiers de l’agence.<\/p>\n

    \"Sch\u00e9ma
    Les six \u00e9tapes, de la visite \u00e0 l’archivage.<\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n\n\n\n\n\n
    Vente comparable<\/th>\nSurface<\/th>\nPrix<\/th>\n\u20ac\/m\u00b2<\/th>\nAjustements (\u20ac\/m\u00b2)<\/th>\n\u20ac\/m\u00b2 ajust\u00e9<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
    Mars 2026, 1er<\/sup> sans ascenseur, E<\/td>\n66 m\u00b2<\/td>\n190 000 \u20ac<\/td>\n2 879<\/td>\nAucun<\/td>\n2 879<\/td>\n<\/tr>\n
    Novembre 2025, 3e<\/sup> avec ascenseur, balcon, D<\/td>\n71 m\u00b2<\/td>\n219 000 \u20ac<\/td>\n3 085<\/td>\nAscenseur -80, balcon -60, DPE -80, tendance -10<\/td>\n2 855<\/td>\n<\/tr>\n
    Juin 2025, rez-de-chauss\u00e9e, E, r\u00e9nov\u00e9<\/td>\n70 m\u00b2<\/td>\n197 500 \u20ac<\/td>\n2 821<\/td>\nR\u00e9novation -150, rez-de-chauss\u00e9e +100, tendance -20<\/td>\n2 751<\/td>\n<\/tr>\n
    Janvier 2026, 2e<\/sup> sans ascenseur, F, \u00e0 rafra\u00eechir<\/td>\n64 m\u00b2<\/td>\n171 000 \u20ac<\/td>\n2 672<\/td>\nDPE +80, \u00e9tat +50<\/td>\n2 802<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n

    La fourchette ajust\u00e9e va de 2 751 \u00e0 2 879 \u20ac\/m\u00b2, soit environ 187 000 \u00e0 196 000 \u20ac, seules les ventes de 2025 \u00e9tant recal\u00e9es. Afficher 199 000 \u20ac, juste au-dessus de la fourchette, garde une marge de n\u00e9gociation sous la barre des 200 000 \u20ac, \u00e0 condition de justifier cet \u00e9cart par \u00e9crit et de fixer une date de revue du prix. Les ajustements sont des hypoth\u00e8ses, \u00e0 mesurer sur vos ventes.<\/p>\n

    Le DPE, l’ajustement qui f\u00e2che<\/h2>\n

    Selon les Notaires de France, les logements F et G repr\u00e9sentaient encore 15 % des ventes de logements anciens en 2024<\/a> (France m\u00e9tropolitaine hors Corse), contre 17 % en 2023. L’acqu\u00e9reur investisseur sait pourquoi il n\u00e9gocie. Depuis le 1er<\/sup> janvier 2025, l’article 6 de la loi n\u00b0 89-462 du 6 juillet 1989, modifi\u00e9 par la loi Climat et r\u00e9silience, fixe le niveau de performance d’un logement d\u00e9cent, celui que le bailleur doit remettre au locataire, entre les classes A et F en m\u00e9tropole ; ce sera entre A et E en 2028, puis entre A et D en 2034.<\/p>\n

    Les logements chauff\u00e9s \u00e0 l’\u00e9lectricit\u00e9 cachent un pi\u00e8ge de calendrier. Leur coefficient de conversion en \u00e9nergie primaire, pass\u00e9 de 2,3 \u00e0 1,9 le 1er<\/sup> janvier 2026 (environ 700 000 r\u00e9sidences principales sorties du statut de passoire, d’apr\u00e8s une simulation de l’ONRE publi\u00e9e en novembre 2025), descend \u00e0 1,7 le 1er<\/sup> janvier 2027 (arr\u00eat\u00e9 du 19 ao\u00fbt 2026). Pour un F chauff\u00e9 \u00e0 l’\u00e9lectricit\u00e9, \u00e9crivez sans rien promettre \u00ab classe \u00e9nergie susceptible d’\u00e9voluer apr\u00e8s le 1er<\/sup> janvier 2027 avec le nouveau coefficient, \u00e0 v\u00e9rifier avec votre diagnostiqueur \u00bb. Ces propri\u00e9taires sont aussi des vendeurs \u00e0 suivre : la check-list DPE 2026-2027 de l\u2019agent immobilier<\/a> d\u00e9taille les actions, du rep\u00e9rage au mandat.<\/p>\n

    Aucun pourcentage national ne remplace vos comparables.<\/strong> L’\u00e9tude annuelle des Notaires sur la valeur verte, l’\u00e9cart de prix moyen entre \u00e9tiquettes r\u00e9gion par r\u00e9gion, cadre la discussion ; l’ajustement se mesure sur vos ventes de biens proches class\u00e9s diff\u00e9remment. Au vendeur qui conteste, montrez la ligne du tableau : \u00ab Les D du quartier se sont vendus plus cher que les E, \u00e0 surface comparable. \u00bb<\/p>\n

    Le mod\u00e8le d’avis de valeur immobilier, en dix sections<\/h2>\n

    Pour r\u00e9diger un avis de valeur solide, je suis parti d’une ossature am\u00e9ricaine. La Standard of Practice<\/em> 11-1 du Code of Ethics 2026<\/a> de la National Association of Realtors (NAR), principale association d’agents am\u00e9ricains, dont les r\u00e8gles ne lient que ses membres, impose dix mentions \u00e0 toute opinion of value<\/em>, sauf format exig\u00e9 par le demandeur. On y trouve l’int\u00e9r\u00eat de l’agent, les dates des visites et la mention not an appraisal<\/em> (\u00ab ceci n’est pas une expertise \u00bb). Elle exclut l’avis qui sert \u00e0 prendre un mandat ou \u00e0 pr\u00e9parer une offre. Je l’applique justement \u00e0 celui-l\u00e0, que le vendeur ressortira si le prix ne tient pas.<\/p>\n

      \n
    1. Objet, destinataire et usage.<\/li>\n
    2. Identification (adresse, r\u00e9f\u00e9rences cadastrales, lots, surfaces Carrez et habitable, num\u00e9ro ADEME et date du DPE).<\/li>\n
    3. Dates des visites ext\u00e9rieure et int\u00e9rieure, pi\u00e8ces consult\u00e9es.<\/li>\n
    4. Atouts et points de vigilance, sans adjectifs d’annonce.<\/li>\n
    5. March\u00e9 local, avec des donn\u00e9es dat\u00e9es et sourc\u00e9es.<\/li>\n
    6. Ventes comparables retenues et \u00e9cart\u00e9es (source, date, ajustements).<\/li>\n
    7. Valeur v\u00e9nale en fourchette, prix de pr\u00e9sentation conseill\u00e9 et strat\u00e9gie.<\/li>\n
    8. R\u00e9serves (pas une expertise, hypoth\u00e8ses sur le DPE, les travaux et les surfaces, actualisation).<\/li>\n
    9. Transparence sur votre int\u00e9r\u00eat, l’agence \u00e9tant candidate au mandat.<\/li>\n
    10. Signature et identit\u00e9 professionnelle, comme sur vos mandats.<\/li>\n<\/ol>\n

      Quatre formulations, \u00e0 adapter \u00e0 votre agence.<\/p>\n