{"id":6243,"date":"2026-10-19T09:00:00","date_gmt":"2026-10-19T07:00:00","guid":{"rendered":"https:\/\/maline.io\/blog\/?p=6243"},"modified":"2026-10-19T09:00:00","modified_gmt":"2026-10-19T07:00:00","slug":"nota-de-encargo-inmobiliaria","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/maline.io\/blog\/es\/nota-de-encargo-inmobiliaria\/","title":{"rendered":"Nota de encargo inmobiliaria en 2026: qu\u00e9 debe incluir para que tu exclusiva (y tus honorarios) se sostengan"},"content":{"rendered":"
\n
\n Por Florian Fenech<\/span>
\n Publicado el 19 de octubre de 2026<\/span>
\n Tiempo de lectura: 12 min<\/span>\n<\/div>\n
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La nota de encargo inmobiliaria es el contrato por el que el propietario encarga a tu agencia vender o alquilar su inmueble, con el precio, la duraci\u00f3n, los honorarios y, si la hay, la exclusiva. Ninguna ley estatal la regula de forma espec\u00edfica, pero en Catalu\u00f1a es obligatoria antes de cualquier oferta (art. 55.5.b de la Ley 18\/2007).<\/strong> Un particular que firma fuera de tu oficina puede desistir en 14 d\u00edas naturales, o en 30 tras una visita no solicitada (art. 102.1 del TRLGDCU), y doce meses m\u00e1s si no le informas (art. 105).<\/p>\n<\/div>\n

Qu\u00e9 es una nota de encargo inmobiliaria y cu\u00e1ndo es obligatoria<\/h2>\n

Hoja de encargo inmobiliaria, encargo de venta o nota d’enc\u00e0rrec: es el mismo contrato de mediaci\u00f3n, sin ley estatal espec\u00edfica y con reglas fijadas por los tribunales. Seg\u00fan un informe de la AECOSAN (agencia estatal de consumo) de 9 de marzo de 2016<\/a>, la regla es que cobras si la operaci\u00f3n se cierra o si el propietario aprovecha tu trabajo para cerrarla por su cuenta.<\/p>\n

En Catalu\u00f1a s\u00ed es obligatoria. El art. 55.5.b de la Ley catalana 18\/2007, del derecho a la vivienda<\/a>, exige suscribirla antes de iniciar la oferta, y el art. 124.2.f tipifica como infracci\u00f3n grave \u00abhacer publicidad u ofertas de viviendas sin haber suscrito la correspondiente nota de encargo y sin ajustarse al art\u00edculo 58.3\u00bb, con multas previstas de 9.001 a 90.000 \u20ac (art. 118.2). Es el riesgo del asesor de Sabadell que sube un piso al portal \u00abpara ir tanteando\u00bb antes de la firma.<\/p>\n

En el resto de Espa\u00f1a ninguna norma estatal fija su contenido. Rigen el C\u00f3digo Civil y, si el propietario es consumidor (art. 3.1), el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios (TRLGDCU<\/a>). Revisa si tu comunidad a\u00f1ade requisitos.<\/p>\n

Aunque no sea obligatoria donde trabajas, la nota es tu mejor prueba de lo que pactaste.<\/strong> Sin ella, los honorarios se discuten con testigos. Lo que sigue es mi lectura, no asesoramiento: pasa tu modelo por tu abogado.<\/p>\n

Qu\u00e9 debe incluir una nota de encargo inmobiliaria: los diez datos de la ley catalana y cuatro a\u00f1adidos<\/h2>\n

El art. 55.6 de la Ley 18\/2007 da la lista m\u00e1s completa, obligatoria en Catalu\u00f1a y buen esqueleto en el resto. Si buscabas un modelo de encargo de venta en exclusiva para descargar, no lo encontrar\u00e1s aqu\u00ed, y es a prop\u00f3sito: las plantillas firmadas sin leer son las que acaban en un juzgado.<\/p>\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n
Art. 55.6<\/th>\nQu\u00e9 poner<\/th>\nOjo con<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
a) Agente<\/td>\nIdentidad y n.\u00ba del registro de agentes (obligatorio en Catalu\u00f1a)<\/td>\nPoner solo la marca<\/td>\n<\/tr>\n
b) Propietarios<\/td>\nTodos los titulares y, en su caso, el representante<\/td>\nQue uno firme por todos<\/td>\n<\/tr>\n
c) Duraci\u00f3n<\/td>\nPlazo del encargo<\/td>\nPr\u00f3rrogas autom\u00e1ticas<\/td>\n<\/tr>\n
d) Operaci\u00f3n<\/td>\nDescripci\u00f3n de la operaci\u00f3n; a\u00f1ade si hay exclusiva<\/td>\nNo aclarar si puede vender por su cuenta<\/td>\n<\/tr>\n
e) Finca<\/td>\nDatos registrales, cargas, grav\u00e1menes y afectaciones<\/td>\nPonerlos de memoria, sin nota simple<\/td>\n<\/tr>\n
f) Protecci\u00f3n oficial<\/td>\nR\u00e9gimen de protecci\u00f3n, en su caso<\/td>\nDar por hecho que es vivienda libre<\/td>\n<\/tr>\n
g) Precio<\/td>\nPrecio de oferta<\/td>\nNo decir c\u00f3mo se revisa<\/td>\n<\/tr>\n
h) Aspectos jur\u00eddicos<\/td>\nLo que declara el propietario bajo su responsabilidad, como pleitos pendientes<\/td>\nQue no lo firme \u00e9l<\/td>\n<\/tr>\n
i) Retribuci\u00f3n<\/td>\nPorcentaje o importe fijo y forma de pago, sin cobrar a las dos partes salvo acuerdo expreso<\/td>\nOlvidar base de c\u00e1lculo, IVA y devengo<\/td>\n<\/tr>\n
j) Derechos y obligaciones<\/td>\nLos de cada parte y las facultades del agente<\/td>\nQue solo se obligue el propietario<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n

A esa lista le sumo cuatro cosas, las tres primeras obligatorias si firmas con un particular fuera de tu oficina o a distancia:<\/p>\n

    \n
  1. La informaci\u00f3n de desistimiento y su formulario (art. 97.1.j y anexo I del TRLGDCU).<\/li>\n
  2. Los honorarios como precio total, IVA incluido, o su f\u00f3rmula de c\u00e1lculo (art. 97.1.e).<\/li>\n
  3. Copia firmada en papel o, si acepta, en otro soporte duradero (art. 99.2; a distancia, art. 98.7); sin ella, puede pedir la anulaci\u00f3n (art. 100.1).<\/li>\n
  4. El lugar y la fecha, porque lo firmado fuera de tu oficina se presume sujeto a este r\u00e9gimen salvo que pruebes lo contrario (art. 92.4).<\/li>\n<\/ol>\n

    En alquiler de vivienda, pon en la nota que tus honorarios los paga el propietario, porque la LAU deja a su cargo los gastos de gesti\u00f3n inmobiliaria y de formalizaci\u00f3n (art. 20, en la redacci\u00f3n de la Ley 12\/2023). En Catalu\u00f1a, repercutirlos al inquilino cuando no procede es infracci\u00f3n muy grave (art. 123.4.c).<\/p>\n

    Nota de encargo en exclusiva, sin exclusiva o compartida: qu\u00e9 cambia para tu agencia<\/h2>\n

    En la nota de encargo en exclusiva, el propietario se compromete a no encargar la venta a otro intermediario durante el plazo y, seg\u00fan la redacci\u00f3n, a no vender por su cuenta. Sin exclusiva, en general cobra la agencia cuya gesti\u00f3n lleva a la operaci\u00f3n, si puede probarla. La exclusiva compartida, que ninguna ley define, abre el encargo a otras agencias y reparte los honorarios con la que trae al comprador.<\/p>\n\n\n\n\n\n\n\n
    Modalidad<\/th>\nQu\u00e9 arriesgas<\/th>\nCu\u00e1ndo la aceptar\u00eda<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
    Exclusiva<\/td>\nQue la cl\u00e1usula caiga si es confusa o no puedes probar tu trabajo<\/td>\nPropietario decidido, precio defendible, titulares de acuerdo<\/td>\n<\/tr>\n
    Sin exclusiva<\/td>\nTrabajar para que cobre otro<\/td>\nHerederos sin acuerdo o inmueble ya en otras agencias<\/td>\n<\/tr>\n
    Exclusiva compartida<\/td>\nRepartir honorarios y depender de c\u00f3mo trabajen las dem\u00e1s<\/td>\nCuando tu cartera de compradores se queda corta<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n

    Una exclusiva sin plan escrito solo obliga al propietario, y esa falta de reciprocidad es lo que examina el control de cl\u00e1usulas abusivas (art. 87). Prefiero un encargo sin exclusiva bien documentado a una exclusiva firmada a rega\u00f1adientes.<\/p>\n

    En la cita lo planteo as\u00ed: \u00abTe propongo una exclusiva de seis meses con un plan por escrito. Si el d\u00eda 45 no he cumplido lo que pone aqu\u00ed, la rompes y no me debes nada.\u00bb<\/p>\n

    Derecho de desistimiento: 14 d\u00edas, 30 d\u00edas o m\u00e1s de un a\u00f1o<\/h2>\n

    Si el propietario es un particular y firm\u00e1is fuera de tu oficina o a distancia, tiene 14 d\u00edas naturales desde la firma para echarse atr\u00e1s sin explicaciones, y 30 si firm\u00f3 en su casa tras una visita que no pidi\u00f3 (art. 102.1 del TRLGDCU, redacci\u00f3n vigente desde el 28 de mayo de 2022). Si no le informas, el plazo se alarga doce meses y puede irse sin pagarte nada, aunque ya hayas pagado fot\u00f3grafo y portales (arts. 105 y 108.5); si le informas tarde, le quedan 14 o 30 d\u00edas desde que recibe la informaci\u00f3n. Es nula toda cl\u00e1usula que penalice el desistimiento o le haga renunciar a \u00e9l (art. 102.2).<\/p>\n

    Firmar en tu oficina justo despu\u00e9s de veros fuera de ella cuenta igual (art. 92.2.c). \u00bfY la excepci\u00f3n de los inmuebles (art. 93.e)? Mi lectura es que cubre la compraventa, no tu mediaci\u00f3n: la Directiva 2011\/83\/UE, de la que sale la norma, incluye expresamente los servicios de agente inmobiliario (considerando 26).<\/p>\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n
    Escenario (propietario particular)<\/th>\nDesistimiento legal<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
    Firma en tu oficina, sin haber estado en su casa justo antes<\/td>\nNo hay<\/td>\n<\/tr>\n
    Pidi\u00f3 la valoraci\u00f3n por tu web, vas a su casa y firm\u00e1is en el sal\u00f3n<\/td>\n14 d\u00edas<\/td>\n<\/tr>\n
    Llamas a su puerta sin cita y firm\u00e1is en el acto<\/td>\n30 d\u00edas<\/td>\n<\/tr>\n
    Valoras en su casa por la ma\u00f1ana y firma en tu oficina esa tarde<\/td>\nZona gris (art. 92.2.c; considerando 21 de la Directiva): si tuvo tiempo de pensarlo, quiz\u00e1 no haya. Por prudencia, informa y cuenta 14 d\u00edas<\/td>\n<\/tr>\n
    Firma electr\u00f3nica por email, sin veros<\/td>\n14 d\u00edas, si firmar a distancia es tu pr\u00e1ctica habitual (sistema organizado, art. 92.1)<\/td>\n<\/tr>\n
    El propietario es una sociedad patrimonial<\/td>\nNo hay: no es consumidor (art. 3.1)<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n

    Si el propietario quiere que empieces a comercializar ya, recoge su solicitud expresa en papel o en otro soporte duradero, con la declaraci\u00f3n del art. 99.3. Por ejemplo: \u00abSolicito que la comercializaci\u00f3n empiece durante el plazo de desistimiento. Entiendo que, si desisto, abonar\u00e9 un importe proporcional a la parte del servicio ya prestada y que, una vez ejecutado \u00edntegramente el servicio, perder\u00e9 el derecho de desistimiento.\u00bb Si tus honorarios solo se devengan con la venta, no est\u00e1 claro c\u00f3mo se calcula ese importe (art. 108.4). Que tu abogado ajuste la redacci\u00f3n.<\/p>\n

    La puerta fr\u00eda no est\u00e1 prohibida como tal, si respetas la negativa del propietario, pero cada firma en el acto te cuesta 30 d\u00edas de incertidumbre (repasa qu\u00e9 canales de captaci\u00f3n siguen siendo legales<\/a>). Apunta en el CRM el d\u00eda que vence el plazo y, hasta entonces, no metas dinero fuerte en el inmueble.<\/p>\n

    Las cl\u00e1usulas de exclusiva que un juez te puede anular<\/h2>\n

    Con un particular, una cl\u00e1usula no negociada que, contra la buena fe, desequilibre el contrato en su contra es abusiva y se tiene por no puesta (arts. 82.1 y 83 del TRLGDCU). Probar que se negoci\u00f3 te toca a ti (art. 82.2), cuesta arriba con una nota preimpresa.<\/p>\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n
    Cl\u00e1usula<\/th>\nNorma (TRLGDCU)<\/th>\nRedacci\u00f3n m\u00e1s defendible (orientativa)<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
    Pr\u00f3rroga t\u00e1cita sin margen real para oponerse<\/td>\nArt. 85.2<\/td>\nRenovaci\u00f3n expresa o aviso con plazo real (fuera de tu oficina, quince d\u00edas antes del plazo para no renovar, art. 97.1.p)<\/td>\n<\/tr>\n
    Resoluci\u00f3n anticipada solo para la agencia<\/td>\nArts. 85.4 y 87.3<\/td>\nLa misma facultad para las dos partes<\/td>\n<\/tr>\n
    Penalizaci\u00f3n desproporcionada<\/td>\nArt. 85.6<\/td>\nIndemnizaci\u00f3n proporcionada a lo que te obligas a hacer y puedas acreditar<\/td>\n<\/tr>\n
    Prohibici\u00f3n absoluta de vender por su cuenta, con cobro \u00edntegro<\/td>\nArts. 86.7 y 87<\/td>\nDepende de la redacci\u00f3n y del trabajo que puedas probar (ver abajo)<\/td>\n<\/tr>\n
    Duraci\u00f3n excesiva u obst\u00e1culos para terminar<\/td>\nArt. 87.6<\/td>\nPlazo razonable y salida sencilla<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n

    La AECOSAN se apoya en un caso de Santander: anuncio en internet, cartel, cuatro visitas y publicaci\u00f3n en el portal ocho meses despu\u00e9s de firmar. El Juzgado de Primera Instancia n.\u00ba 10 (sentencia de 25 de febrero de 2015) consider\u00f3 que eso no justificaba ni la exclusiva ni cobrar una venta en la que la agencia no intervino, y record\u00f3 que las Audiencias coinciden en que penalizar con m\u00e1s del 50 % de los honorarios es desproporcionado. Con esa sentencia y cinco Audiencias Provinciales, aunque admite que la jurisprudencia est\u00e1 dividida, el informe considera abusivo prohibir al propietario vender por su cuenta bajo pena de pagar la comisi\u00f3n entera.<\/p>\n

    Seg\u00fan el comentario del despacho CMS<\/a> de julio de 2019, el Tribunal Supremo (sentencia de 10 de mayo de 2019) confirm\u00f3 el criterio de la Audiencia Provincial y ratific\u00f3 una cl\u00e1usula de exclusividad cuya literalidad era \u00abconcreta, clara, sencilla, accesible y legible\u00bb, con una indemnizaci\u00f3n del 4 % del precio de venta, proporcionada a la intensa actividad de publicidad y difusi\u00f3n a la que se hab\u00eda obligado el agente. El informe, anterior, no vincula al juez.<\/p>\n

    Mi lectura es que una exclusiva clara, que diga qu\u00e9 te comprometes a hacer, se sostiene. Y si el comprador lo llevaste t\u00fa, te toca demostrarlo, as\u00ed que guarda las hojas de visita.<\/p>\n

    Cuando el propietario quiere rescindir la nota de encargo<\/h3>\n

    En plazo de desistimiento, no se discute: \u00abEst\u00e1s en plazo, te mando hoy el acuse de recibo.\u00bb Fuera de plazo, relee la cl\u00e1usula, negocia y d\u00e9jalo por escrito, sin amenazar con penalizaciones que no defender\u00edas ante un juez.<\/p>\n

    Antes de firmar: titularidad, cargas y qui\u00e9n tiene que firmar<\/h2>\n

    La nota simple identifica finca, titulares y cargas, con valor puramente informativo (art. 222.5 de la Ley Hipotecaria). En Catalu\u00f1a, el agente debe verificar titularidad y cargas antes de firmar nada con terceros (art. 55.7). Yo pedir\u00eda siempre la nota simple antes de firmar el encargo: un embargo se descubre mejor ese d\u00eda que en la notar\u00eda.<\/p>\n

    La nota de encargo no es una venta, pero si no la firman quienes firmar\u00e1n la escritura, tu encargo puede quedarse sin operaci\u00f3n. Para vender, en derecho com\u00fan, ning\u00fan condue\u00f1o altera la cosa com\u00fan sin los dem\u00e1s (art. 397 CC), la vivienda habitual exige el consentimiento de ambos c\u00f3nyuges aunque sea de uno solo, o autorizaci\u00f3n judicial (art. 1320 CC), y los gananciales, el de los dos (art. 1377 CC). Si el piso es de uno y el otro c\u00f3nyuge se entera en la primera visita, tienes un problema.<\/p>\n

    Nadie contrata por otro sin autorizaci\u00f3n (art. 1259 CC), as\u00ed que pide el poder. Con una herencia sin repartir, re\u00fane la firma de todos los herederos y confirma con el notario o tu abogado qui\u00e9n puede disponer. En las comunidades con derecho civil propio, estas reglas pueden variar.<\/p>\n

    Mi lista antes de cada firma, que en buena parte es lo que el comprador podr\u00e1 exigirte (art. 31 de la Ley 12\/2023, de vivienda):<\/p>\n