{"id":6245,"date":"2026-10-26T09:00:00","date_gmt":"2026-10-26T08:00:00","guid":{"rendered":"https:\/\/maline.io\/blog\/?p=6245"},"modified":"2026-10-21T14:05:35","modified_gmt":"2026-10-21T12:05:35","slug":"analisis-comparativo-mercado-inmobiliario-acm","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/maline.io\/blog\/es\/analisis-comparativo-mercado-inmobiliario-acm\/","title":{"rendered":"An\u00e1lisis comparativo de mercado inmobiliario (ACM) en Espa\u00f1a: c\u00f3mo hacerlo con precios de cierre y conseguir la exclusiva"},"content":{"rendered":"
\n
\n Por Florian Fenech<\/span>
\n Publicado el 26 de octubre de 2026<\/span>
\n Tiempo de lectura: 16 min<\/span>\n<\/div>\n
\n

Un an\u00e1lisis comparativo de mercado inmobiliario (ACM) es el estudio con el que una agencia fija la horquilla de precio de un inmueble a partir de testigos comparables de su zona.<\/strong> No es una tasaci\u00f3n de la Orden ECO\/805\/2003, pensada para finalidades financieras. En Espa\u00f1a, un buen ACM cruza los anuncios con tus propias ventas y con los precios de cierre del Notariado, por c\u00f3digo postal, y de los Registradores, y lo contrasta con el valor de referencia del Catastro.<\/p>\n<\/div>\n

\u00bfQu\u00e9 es un an\u00e1lisis comparativo de mercado inmobiliario y en qu\u00e9 se diferencia de una tasaci\u00f3n?<\/h2>\n

La diferencia cabe en una l\u00ednea: la tasaci\u00f3n de la ECO\/805 sirve para la hipoteca y las dem\u00e1s finalidades financieras de su art\u00edculo 2; el ACM, para fijar el precio de salida. El propietario suele recibirte con la tasaci\u00f3n que le pidi\u00f3 el banco cuando compr\u00f3, o con la valoraci\u00f3n autom\u00e1tica de un portal. A\u00fan no has visto el piso y ya tienes dos cifras en contra.<\/p>\n\n\n\n\n\n\n\n
Criterio<\/th>\nACM de la agencia<\/th>\nTasaci\u00f3n ECO\/805<\/th>\nValor de referencia<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
Para qu\u00e9 sirve<\/td>\nFijar el precio de salida y su revisi\u00f3n<\/td>\nHipoteca y dem\u00e1s finalidades del art. 2 (aseguradoras, fondos)<\/td>\nValor fiscal anual; base m\u00ednima del ITP y de Sucesiones<\/td>\n<\/tr>\n
En qu\u00e9 se basa<\/td>\nTestigos de la zona y estad\u00edsticas de cierre<\/td>\nEn el m\u00e9todo de comparaci\u00f3n, al menos seis transacciones u ofertas de comparables (art. 21)<\/td>\nCompraventas ante notario, con un factor de minoraci\u00f3n de 0,9<\/td>\n<\/tr>\n
Qu\u00e9 efecto tiene<\/td>\nCriterio profesional, sin efecto oficial<\/td>\nEl que exige la norma para esas finalidades<\/td>\nFiscal, no de mercado<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n

La Orden ECO\/805\/2003<\/a> se aplica a las tasaciones destinadas a esas finalidades, y el valor de referencia lo fija el Catastro con los precios que comunican los notarios, con el l\u00edmite del valor de mercado (texto refundido de la Ley del Catastro, disposici\u00f3n final tercera). Ninguna de estas normas regula el ACM: es tu criterio profesional, y conviene documentarlo, porque es lo \u00fanico que lo sostiene delante del propietario.<\/strong> As\u00ed que no llames \u00abtasaci\u00f3n\u00bb a tu informe (si el comprador pide una hipoteca, har\u00e1 falta una tasaci\u00f3n aparte) y pon al pie que es una valoraci\u00f3n comercial de la agencia y no una tasaci\u00f3n conforme a la ECO\/805.<\/p>\n

El precio del anuncio no es el precio de venta<\/h2>\n

Muchas plantillas de ACM en espa\u00f1ol est\u00e1n pensadas para otros mercados (d\u00f3lares, pies cuadrados) y dan por hecho que tienes los vendidos del MLS. Puede que compartas producto en una bolsa o en un MLS local, pero en Espa\u00f1a no hay una base com\u00fan con los precios firmados. As\u00ed que lo r\u00e1pido es abrir Idealista, filtrar por barrio y sacar la media: mides lo que se pide, no lo que se firma.<\/p>\n

En la pr\u00e1ctica, un piso caro sigue publicado meses y uno bien de precio desaparece en pocas semanas. Por eso los anuncios activos acumulan los caros, como esos inmuebles sobrevalorados que llevan meses sin venderse<\/a>, y tiran de la media hacia arriba.<\/p>\n

No conozco ninguna estad\u00edstica oficial peri\u00f3dica que mida en Espa\u00f1a la brecha entre precio pedido y precio firmado. Mide la tuya con tus propios cierres<\/strong>, comparando en el CRM el \u00faltimo precio anunciado con el de las arras o la escritura. Por poner un ejemplo inventado, si la diferencia mediana de tus ocho \u00faltimas ventas del barrio fue del 6 %, esa es la brecha que aplicar\u00e1s a los anuncios. Los anuncios siguen haciendo falta, eso s\u00ed, porque te dicen contra qui\u00e9n compite el piso y hasta d\u00f3nde puede llegar.<\/p>\n

D\u00f3nde encontrar precios de cierre en Espa\u00f1a y qu\u00e9 l\u00edmites tiene cada fuente<\/h2>\n

Lo que s\u00ed hay son estad\u00edsticas gratuitas de precios escriturados, sin el sesgo de los anuncios pero cada una con sus l\u00edmites de escala y de desfase.<\/p>\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n
Fuente<\/th>\nQu\u00e9 da<\/th>\nEscala m\u00ednima<\/th>\nFrecuencia y desfase<\/th>\nAcceso<\/th>\nL\u00edmite para un ACM<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
Portal Estad\u00edstico del Notariado<\/a><\/td>\n\u20ac\/m\u00b2, superficie y precio medios, n\u00famero de compraventas<\/td>\nC\u00f3digo postal o zona dibujada en el mapa<\/td>\nMensual (nota del Consejo General del Notariado sobre julio de 2026: 30\/09\/2026)<\/td>\nGratuito; registro voluntario para el detalle<\/td>\nMedias, sin testigos; mira qu\u00e9 superficie usa<\/td>\n<\/tr>\n
Estad\u00edstica Registral Inmobiliaria (ERI)<\/a> de Registradores<\/td>\nPrecio declarado por m\u00b2 construido (general, nueva y usada) y compraventas<\/td>\nProvincia y capital<\/td>\nTrimestral (2T 2026: agosto de 2026); demora media de 45 d\u00edas entre escritura e inscripci\u00f3n<\/td>\nPDF gratuito<\/td>\nEscala gruesa para un barrio<\/td>\n<\/tr>\n
IPV del INE<\/a><\/td>\n\u00cdndice, sin \u20ac\/m\u00b2<\/td>\nNacional y CCAA<\/td>\nTrimestral (2T 2026: 07\/09\/2026)<\/td>\nGratuito<\/td>\nTendencia, no precio<\/td>\n<\/tr>\n
Valor de referencia (Catastro)<\/td>\nValor fiscal por inmueble<\/td>\nInmueble<\/td>\nAnual (mapas del ejercicio 2027: 25\/09\/2026)<\/td>\nSede Electr\u00f3nica del Catastro, con certificado, DNIe o Cl@ve<\/td>\nMinorado (0,9), no de mercado<\/td>\n<\/tr>\n
Tus cierres (CRM)<\/td>\nPrecio firmado, \u00faltimo precio anunciado, d\u00edas hasta las arras<\/td>\nInmueble<\/td>\nCada operaci\u00f3n<\/td>\nPropio<\/td>\nPocos<\/td>\n<\/tr>\n
Portales<\/td>\nOfertas individuales, d\u00edas publicados, bajadas<\/td>\nAnuncio<\/td>\nDiaria<\/td>\nAbierto<\/td>\nPrecios de oferta; duplicados<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n

Un buen ACM cruza tus testigos (cierres y anuncios homogeneizados) con estas estad\u00edsticas: el Notariado por c\u00f3digo postal y los registradores por provincia.<\/strong> Ojo con las cifras que no cuadran. Asturias sube un 15,0 % anual en el IPV del 2T 2026 (INE) y un 29,3 % interanual en el \u20ac\/m\u00b2 notarial de julio de 2026, seg\u00fan la nota del Consejo General del Notariado del 30 de septiembre<\/a>. No cuadran porque uno es un \u00edndice trimestral y el otro, el precio medio de lo vendido en un mes. Tampoco confundas el valor de referencia con el valor catastral del recibo del IBI, un dato protegido (art. 51 del texto refundido de la Ley del Catastro).<\/p>\n

C\u00f3mo hacer un ACM inmobiliario en 6 pasos<\/h2>\n

Los pasos de un an\u00e1lisis comparativo de mercado inmobiliario que te propongo copian la l\u00f3gica de la ECO\/805: comparables \u00absimilares al inmueble objeto de valoraci\u00f3n\u00bb (art. 4) y transacciones reales y ofertas firmes, sin precios anormales y homogeneizadas con criterios justificados (art. 22). Cada paso deja algo por escrito.<\/p>\n

    \n
  1. La ficha y la visita: superficies construida y \u00fatil, planta y ascensor, exterior o interior, estado, CEE, garaje y trastero, antig\u00fcedad, ocupaci\u00f3n, cargas y titulares (el art. 31 de la Ley 12\/2023 enumera la informaci\u00f3n m\u00ednima que puede solicitar el comprador). Pide al propietario una nota simple reciente y que consulte delante de ti su valor de referencia en la Sede Electr\u00f3nica del Catastro.<\/li>\n
  2. La zona: el c\u00f3digo postal, o una zona dibujada en el Portal del Notariado, sin mezclar los dos lados de una avenida que separa precios ni la primera l\u00ednea de playa con la tercera. Si trabajas tu zona de farming<\/a>, ya la tienes.<\/li>\n
  3. Los testigos: apunta a seis, el m\u00ednimo que la ECO\/805 exige para una tasaci\u00f3n (art. 21), entre cierres propios, anuncios activos y alg\u00fan retirado sin vender, que es el que te marca el techo. Quita los duplicados y lo que no es mercado libre, como una venta entre familiares o una subasta.<\/li>\n
  4. La homogeneizaci\u00f3n: todo en \u20ac\/m\u00b2 construido, como la ERI. Ajusta planta y ascensor, estado, CEE, exterior, terraza y garaje, cada ajuste con su motivo por escrito; si usas porcentajes, di que son criterio de tu agencia. Aplica tu brecha a los anuncios y actualiza con la tendencia los cierres de m\u00e1s de un trimestre (en el 2T 2026, +3,5 % trimestral en la usada seg\u00fan la ERI, o el dato de tu provincia en la tabla de m\u00e1s abajo), aunque sea una media aplicada a un barrio.<\/li>\n
  5. El contraste: el \u20ac\/m\u00b2 notarial de tu c\u00f3digo postal (tu mejor referencia de precio firmado), el de la usada en tu provincia seg\u00fan la ERI y el valor de referencia. El art. 10.2 del texto refundido del ITP y AJD (TRLITPAJD) toma como base imponible de los inmuebles su valor de referencia; si el valor declarado por los interesados, el precio o contraprestaci\u00f3n pactada, o ambos, son superiores, se toma la mayor de estas magnitudes. Los c\u00e1lculos, para el asesor fiscal.<\/li>\n
  6. La horquilla y la estrategia: precio de salida, objetivo y m\u00ednimo aceptable; el plazo, seg\u00fan tus d\u00edas hasta las arras y la antig\u00fcedad de los anuncios rivales; y una fecha de revisi\u00f3n por escrito.<\/li>\n<\/ol>\n

    Un ejemplo inventado, para que veas las cuentas. Piso de 85 m\u00b2 construidos, tercero con ascensor, para actualizar y con CEE E.<\/p>\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n
    Testigo<\/th>\nTipo<\/th>\nm\u00b2<\/th>\nPrecio<\/th>\n\u20ac\/m\u00b2<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
    T1<\/td>\nCierre propio (arras, agosto de 2026), a reformar<\/td>\n80<\/td>\n196.000 \u20ac<\/td>\n2.450<\/td>\n<\/tr>\n
    T2<\/td>\nCierre propio (escritura, septiembre de 2026), buen estado<\/td>\n92<\/td>\n230.000 \u20ac<\/td>\n2.500<\/td>\n<\/tr>\n
    T3<\/td>\nAnuncio activo, estado parecido<\/td>\n88<\/td>\n249.000 \u20ac<\/td>\n2.830<\/td>\n<\/tr>\n
    T4<\/td>\nAnuncio activo, estado parecido, 120 d\u00edas y una bajada<\/td>\n84<\/td>\n235.000 \u20ac<\/td>\n2.798<\/td>\n<\/tr>\n
    T5<\/td>\nAnuncio activo, reforma integral<\/td>\n90<\/td>\n279.000 \u20ac<\/td>\n3.100 (2.790 homogeneizado)<\/td>\n<\/tr>\n
    T6<\/td>\nAnuncio retirado sin vender<\/td>\n86<\/td>\n245.000 \u20ac<\/td>\n2.849<\/td>\n<\/tr>\n
    T7<\/td>\nAnuncio activo, estado parecido<\/td>\n82<\/td>\n239.000 \u20ac<\/td>\n2.915<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n

    Solo ajusto T5 (-10 % por la reforma, criterio de la agencia), porque seg\u00fan las fotos T3, T4 y T7 est\u00e1n en un estado parecido al tuyo. La mediana de los cuatro anuncios activos homogeneizados da 2.814 \u20ac\/m\u00b2, y con una brecha propia del 6 %, tambi\u00e9n inventada, 2.645 \u20ac\/m\u00b2. Los dos cierres, de hace menos de un trimestre y de pisos en peor y en mejor estado que el tuyo, quedan en 2.450 y 2.500 \u20ac\/m\u00b2, se\u00f1al de que los anuncios siguen caros incluso descontando la brecha. La horquilla queda entre 2.475 y 2.600 \u20ac\/m\u00b2, de 210.375 a 221.000 \u20ac, con los cierres como m\u00ednimo y el retirado como techo. Me falta el contraste notarial, y aqu\u00ed no te doy cifra: mira la de tu c\u00f3digo postal en el Portal, nunca una de memoria.<\/p>\n

    Si llevas los testigos en un Excel, yo pondr\u00eda estas columnas: testigo, fuente, fecha, calle sin portal, m\u00b2 construidos, planta y ascensor, estado, CEE, exterior o interior, garaje y trastero, precio, \u20ac\/m\u00b2, ajustes y motivo, \u20ac\/m\u00b2 homogeneizado y d\u00edas en el mercado. En un a\u00f1o tendr\u00e1s tu propia base de cierres del barrio.<\/p>\n

    Lo que tienes que explicarle al propietario en octubre de 2026<\/h2>\n

    Los precios est\u00e1n en m\u00e1ximos. Seg\u00fan la ERI (Registradores, agosto de 2026), el metro cuadrado lleg\u00f3 a 2.487 \u20ac en el 2T 2026, r\u00e9cord de la serie, y el IPV del INE (7 de septiembre) sube un 12,2 % en un a\u00f1o. Pero se vende menos. Los notarios cuentan en julio un 11,1 % menos de compraventas que un a\u00f1o antes, el s\u00e9ptimo mes seguido a la baja, y el INE, 61.417 compraventas de viviendas inscritas en julio de 2026, un 5,1 % menos (dato provisional del 25 de septiembre, el \u00faltimo publicado al cerrar este texto).<\/p>\n

    Y la hipoteca pesa m\u00e1s. El Eur\u00edbor a doce meses fue del 3,247 % en septiembre de 2026, frente al 2,172 % un a\u00f1o antes (BOE), tras dos subidas del BCE de 25 puntos b\u00e1sicos, con efecto el 17 de junio y el 16 de septiembre de 2026, y la cuota media se come ya el 34,3 % del coste salarial (ERI). Con precios en r\u00e9cord y menos compradores, el precio de salida decide si el piso se vende en semanas o se queda en Idealista hasta la primavera.<\/strong><\/p>\n

    En la cita, yo lo dir\u00eda as\u00ed: \u00abLo que sac\u00f3 su vecino el a\u00f1o pasado es una pista, nada m\u00e1s. Desde entonces los precios han subido, pero la hipoteca tambi\u00e9n, y hay menos compradores que lleguen a esa cuota\u00bb.<\/p>\n

    Precio por m\u00b2 y compraventas de vivienda por provincia, 2.\u00ba trimestre de 2026<\/h3>\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n
    Provincia<\/th>\nCompraventas 2T 2026 (var. trimestral)<\/th>\n\u20ac\/m\u00b2 general 2T 2026 (var. trimestral)<\/th>\n\u20ac\/m\u00b2 vivienda usada 2T 2026 (var. trimestral)<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
    Madrid<\/td>\n19.274 (-2,6 %)<\/td>\n4.477 (+1,6 %)<\/td>\n4.581 (+2,3 %)<\/td>\n<\/tr>\n
    Barcelona<\/td>\n17.653 (-10,3 %)<\/td>\n3.406 (+6,1 %)<\/td>\n3.358 (+5,4 %)<\/td>\n<\/tr>\n
    Alicante\/Alacant<\/td>\n12.298 (-2,5 %)<\/td>\n2.267 (+2,4 %)<\/td>\n2.153 (+3,3 %)<\/td>\n<\/tr>\n
    Valencia\/Val\u00e8ncia<\/td>\n9.619 (-5,6 %)<\/td>\n1.911 (+3,7 %)<\/td>\n1.892 (+7,2 %)<\/td>\n<\/tr>\n
    M\u00e1laga<\/td>\n9.387 (+7,7 %)<\/td>\n3.347 (+0,2 %)<\/td>\n3.281 (+3,3 %)<\/td>\n<\/tr>\n
    Murcia<\/td>\n6.441 (-3,4 %)<\/td>\n1.514 (+3,6 %)<\/td>\n1.444 (+5,4 %)<\/td>\n<\/tr>\n
    Sevilla<\/td>\n6.204 (-15,2 %)<\/td>\n1.819 (-2,8 %)<\/td>\n1.724 (+0,6 %)<\/td>\n<\/tr>\n
    C\u00e1diz<\/td>\n4.336 (-6,6 %)<\/td>\n1.964 (-4,0 %)<\/td>\n2.001 (+2,5 %)<\/td>\n<\/tr>\n
    Tarragona<\/td>\n4.120 (-7,7 %)<\/td>\n1.949 (-0,6 %)<\/td>\n1.945 (+3,0 %)<\/td>\n<\/tr>\n
    Almer\u00eda<\/td>\n3.833 (-8,0 %)<\/td>\n1.526 (+9,5 %)<\/td>\n1.538 (+10,1 %)<\/td>\n<\/tr>\n
    Asturias<\/td>\n3.827 (-0,8 %)<\/td>\n1.749 (+3,7 %)<\/td>\n1.652 (+5,4 %)<\/td>\n<\/tr>\n
    Granada<\/td>\n3.595 (-13,2 %)<\/td>\n1.664 (+10,2 %)<\/td>\n1.575 (+6,8 %)<\/td>\n<\/tr>\n
    Girona<\/td>\n3.455 (-14,5 %)<\/td>\n2.751 (+4,1 %)<\/td>\n2.605 (+3,1 %)<\/td>\n<\/tr>\n
    Toledo<\/td>\n3.390 (-8,8 %)<\/td>\n1.153 (+7,2 %)<\/td>\n1.169 (+7,7 %)<\/td>\n<\/tr>\n
    Zaragoza<\/td>\n3.301 (+0,3 %)<\/td>\n1.933 (-1,0 %)<\/td>\n1.893 (+1,2 %)<\/td>\n<\/tr>\n
    Espa\u00f1a<\/td>\n167.934 (-5,7 %)<\/td>\n2.487 (+2,4 %)<\/td>\n2.448 (+3,5 %)<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n

    Fuente: Colegio de Registradores, ERI del 2T 2026 (n.\u00ba 89, agosto de 2026, pp. 15 y 27); compilaci\u00f3n de Maline de las 15 provincias que m\u00e1s venden. Precio declarado en escrituras inscritas, por m\u00b2 construido, seg\u00fan la fecha de inscripci\u00f3n.<\/p>\n

    Si el piso es de segunda mano, mira la columna de usada, que seg\u00fan la propia ERI \u00abrefleja m\u00e1s adecuadamente el sentimiento del mercado, en la medida que registra acuerdos de compraventa recientes\u00bb (p. 9). Sevilla baja un 2,8 % en el \u20ac\/m\u00b2 general, pero su usada sube un 0,6 %, porque la ca\u00edda viene de la obra nueva (-4,4 %).<\/p>\n

    C\u00f3mo presentar el ACM en la cita para conseguir la exclusiva<\/h2>\n

    En Estados Unidos, la National Association of Realtors tiene hasta una certificaci\u00f3n, Pricing Strategy Advisor, para \u00abstrengthen your CMAs\u00bb, es decir, para reforzar sus an\u00e1lisis comparativos de mercado. All\u00ed tiran de los vendidos del MLS; t\u00fa, de tus cierres, el Notariado y los registradores. Para el informe de valoraci\u00f3n que le dejas al propietario, me basta esta estructura:<\/p>\n

      \n
    1. Portada con fecha y validez.<\/li>\n
    2. Ficha del inmueble.<\/li>\n
    3. Mercado del c\u00f3digo postal y de la provincia, con fuentes y fechas.<\/li>\n
    4. Competencia y d\u00edas publicados.<\/li>\n
    5. Testigos homogeneizados.<\/li>\n
    6. Horquilla, precio de salida y fecha de revisi\u00f3n.<\/li>\n
    7. Plan de comercializaci\u00f3n y propuesta de encargo.<\/li>\n<\/ol>\n

      Yo abrir\u00eda la cita as\u00ed: \u00abLe ense\u00f1o tres cifras: lo que piden hoy sus vecinos, lo que se ha firmado ante notario en su c\u00f3digo postal y el valor de referencia que Hacienda tiene para su piso\u00bb. Y para el precio: \u00abSi salimos a 245.000 \u20ac, salimos al precio del piso que se retir\u00f3 sin venderse, y el comprador nos comparar\u00e1 con el de 84 m\u00b2 que lleva cuatro meses publicado a 235.000 \u20ac\u00bb.<\/p>\n

      Tres objeciones llegar\u00e1n seguro. A \u00abOtra agencia me da 20.000 \u20ac m\u00e1s\u00bb, contesta: \u00abPuede ser. P\u00eddale que le ense\u00f1e qu\u00e9 pisos de la zona se han vendido a ese precio. Si no se los ense\u00f1a, le est\u00e1 ofreciendo un anuncio caro, no un precio\u00bb. A \u00abMi piso est\u00e1 mejor que el del vecino\u00bb, ens\u00e9\u00f1ale la homogeneizaci\u00f3n, l\u00ednea por l\u00ednea. Y a \u00abHacienda dice que vale tanto\u00bb: \u00abEs un valor para los impuestos, calculado con las compraventas de la zona y sin ver su piso\u00bb.<\/p>\n

      El ACM tambi\u00e9n te sirve para defender la exclusiva: \u00abCon tres agencias, su piso puede salir en Idealista a tres precios distintos, y el comprador llamar\u00e1 a la que lo anuncie m\u00e1s barato. Con una sola, hay un precio y una fecha para revisarlo\u00bb (m\u00e1s en la gu\u00eda para captar encargos en Espa\u00f1a<\/a>). Lo que no se hace es inflar el precio para captar<\/strong>, porque ganas el encargo hoy y lo pagas en tres meses, cuando toque negociar la bajada. Y nada de vecinos identificables junto a su precio.<\/p>\n

      Cuando hay herederos o un divorcio de por medio<\/h3>\n

      En el Impuesto sobre Sucesiones, la base es el valor de referencia salvo que se declare uno mayor (art. 9.3 de la Ley 29\/1987), pero eso no resuelve lo que bloquea la venta: tres hermanos, uno vive en el piso y quiere qued\u00e1rselo pagando a los otros dos. Necesitan un precio de mercado que ninguno pueda discutir, y tu ACM, con sus fuentes, se lo da. No es un caso raro, porque el INE cont\u00f3 43.840 fincas transmitidas por herencia solo en julio de 2026 (dato provisional; fincas, no solo viviendas). Con la vivienda de un divorcio pasa lo mismo, y las cuentas de impuestos, para el asesor fiscal.<\/p>\n

      Lo que Maline aporta antes del ACM y lo que no hace<\/h2>\n
      \n

      Qu\u00e9 hace<\/h3>\n

      Un buen ACM solo sirve si te sientas con el propietario, y quien llega antes a esa mesa presenta el suyo antes de que el propietario junte tres valoraciones, alguna inflada.<\/p>\n

      Maline te transmite los propietarios de tu zona que tienen un proyecto de venta, antes de que salgan al mercado. M\u00e1s de 1.500 agentes y agencias utilizan Maline.<\/p>\n

      Sus l\u00edmites<\/h3>\n

      Un proyecto de venta todav\u00eda no es un encargo: te toca convencer al propietario de que te conf\u00ede su vivienda, y ah\u00ed entra tu ACM. El canal de contacto y su conformidad con la ley son responsabilidad de tu agencia.<\/p>\n

      Un territorio exclusivo<\/h3>\n

      Una sola agencia Maline por zona, as\u00ed que el primer ACM que vea el propietario puede ser el tuyo.<\/p>\n<\/div>\n

      \n

      Mira qu\u00e9 propietarios de tu zona tienen un proyecto de venta<\/h3>\n

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      Preguntas frecuentes<\/h2>\n
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      \n\u00bfQu\u00e9 diferencia hay entre una tasaci\u00f3n y una valoraci\u00f3n inmobiliaria?<\/summary>\n

      La tasaci\u00f3n de la Orden ECO\/805\/2003 es la que se usa, sobre todo, para que un banco conceda una hipoteca; tambi\u00e9n la usan las aseguradoras y los fondos de inversi\u00f3n inmobiliaria y de pensiones (art. 2). Tiene requisitos propios de m\u00e9todo, comparables y documentaci\u00f3n. La valoraci\u00f3n de una agencia, o ACM, es una estimaci\u00f3n comercial para fijar el precio de salida y negociar la venta. No tiene validez oficial ni sustituye a la tasaci\u00f3n: si el comprador pide una hipoteca, har\u00e1 falta una tasaci\u00f3n aparte.<\/p>\n<\/details>\n

      \n\u00bfD\u00f3nde puedo ver precios reales de venta de pisos en Espa\u00f1a?<\/summary>\n

      En tres fuentes p\u00fablicas. El Portal Estad\u00edstico del Notariado es gratuito, se actualiza cada mes y llega hasta el c\u00f3digo postal. La Estad\u00edstica Registral Inmobiliaria de los registradores es trimestral y da precios por provincia y capital, con una columna para la vivienda usada. El INE publica el IPV, que es un \u00edndice sin precio por m\u00b2, y una estad\u00edstica mensual de compraventas inscritas. Ninguna ofrece precios individuales de cierre en abierto, as\u00ed que los testigos firmados m\u00e1s fiables que tendr\u00e1s son los de tu agencia. Los portales ense\u00f1an precios de oferta.<\/p>\n<\/details>\n

      \n\u00bfQu\u00e9 es el valor de referencia del Catastro y para qu\u00e9 sirve?<\/summary>\n

      Es un valor fiscal que el Catastro fija cada a\u00f1o a partir de los precios de las compraventas ante notario, con un factor de minoraci\u00f3n de 0,9 para que no supere el valor de mercado (Orden HFP\/1104\/2021, arts. 1 y 2). Es la base del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) y del de Sucesiones, salvo que el precio o el valor declarado sean superiores. Se consulta en la Sede Electr\u00f3nica del Catastro, con certificado, DNIe o Cl@ve. Para cada impuesto cuenta el valor de la fecha de devengo: los mapas del ejercicio 2027 se publicaron el 25 de septiembre de 2026, pero no sustituyen al valor vigente hoy.<\/p>\n<\/details>\n

      \n\u00bfQu\u00e9 dice la ley sobre la base del ITP de un piso usado?<\/summary>\n

      El art. 10.2 del texto refundido del ITP y AJD (TRLITPAJD) toma como base imponible de los inmuebles su valor de referencia a la fecha de devengo del impuesto; si el valor declarado por los interesados, el precio o contraprestaci\u00f3n pactada, o ambos, son superiores, se toma la mayor de estas magnitudes. En las transmisiones, el contribuyente es quien adquiere (art. 8.a). El valor de referencia solo puede impugnarse cuando se recurra la liquidaci\u00f3n que, en su caso, realice la Administraci\u00f3n tributaria o con ocasi\u00f3n de la solicitud de rectificaci\u00f3n de la autoliquidaci\u00f3n (art. 10.3). Los c\u00e1lculos de cada caso, para el asesor fiscal.<\/p>\n<\/details>\n

      \n\u00bfCu\u00e1ntos testigos necesito para un an\u00e1lisis comparativo de mercado inmobiliario?<\/summary>\n

      La Orden ECO\/805\/2003 no fija un n\u00famero para un ACM; para el m\u00e9todo de comparaci\u00f3n de una tasaci\u00f3n exige informaci\u00f3n sobre al menos seis transacciones u ofertas de comparables (art. 21), y es una buena referencia para una agencia. Importa m\u00e1s la calidad de los testigos que su n\u00famero: el mismo c\u00f3digo postal o la misma zona, una superficie parecida, fechas recientes, una homogeneizaci\u00f3n con el motivo de cada ajuste y, al menos, un cierre real entre ellos. Con seis anuncios y ning\u00fan precio firmado sabes contra qui\u00e9n compites, pero no a cu\u00e1nto se vende.<\/p>\n<\/details>\n<\/div>\n

      Para saber m\u00e1s<\/h2>\n