{"id":6249,"date":"2026-11-09T09:00:00","date_gmt":"2026-11-09T08:00:00","guid":{"rendered":"https:\/\/maline.io\/blog\/?p=6249"},"modified":"2026-11-06T16:04:45","modified_gmt":"2026-11-06T15:04:45","slug":"vender-piso-heredado-guia-agencias","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/maline.io\/blog\/es\/vender-piso-heredado-guia-agencias\/","title":{"rendered":"Vender un piso heredado: gu\u00eda para agencias inmobiliarias (plazos, herederos e impuestos)"},"content":{"rendered":"
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\n Por Florian Fenech<\/span>
\n Publicado el 9 de noviembre de 2026<\/span>
\n Tiempo de lectura: 15 min<\/span>\n<\/div>\n
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Para vender un piso heredado en Espa\u00f1a, los herederos suelen aceptar la herencia y adjudicarse el piso, normalmente en escritura ante notario, antes de firmar la venta.<\/strong> Mientras tanto corren dos plazos desde el fallecimiento: seis meses para el Impuesto sobre Sucesiones y seis, prorrogables hasta un a\u00f1o, para la plusval\u00eda municipal. La agencia que domina ese calendario es la que la familia acaba llamando.<\/p>\n<\/div>\n

Cu\u00e1ntas herencias hay en Espa\u00f1a y por qu\u00e9 llegan tarde a tu agencia<\/h2>\n

El INE cont\u00f3 43.840 fincas transmitidas por herencia en julio de 2026<\/a>, un 1,4 % menos que un a\u00f1o antes (Estad\u00edstica de Transmisiones de Derechos de la Propiedad, dato provisional del 25 de septiembre de 2026). Son fincas de todo tipo, no solo viviendas.<\/p>\n

En viviendas, los notarios contaron 403.854 heredadas en 2024, frente a 335.888 en 2017 (datos del Consejo General del Notariado recogidos por elderecho.com el 2 de octubre de 2025). Un volumen as\u00ed encaja de lleno en la prospecci\u00f3n por momentos de vida<\/a>.<\/p>\n

Aun as\u00ed, las herencias llegan tarde a la agencia. Antes de pensar en vender, la familia pasa por el duelo, la notar\u00eda, Sucesiones y la plusval\u00eda. La venta llega el d\u00eda en que alguien pregunta qu\u00e9 hacemos con el piso de mam\u00e1, y quien espera al anuncio llega cuando ya han elegido a qui\u00e9n llamar.<\/p>\n

El calendario para vender un piso heredado, plazo a plazo<\/h2>\n

Casi todos los plazos corren desde el fallecimiento, no desde que la familia decide vender. En el Pa\u00eds Vasco y Navarra, los dos impuestos tienen normas forales propias.<\/p>\n

\"Esquema
Los primeros hitos. El calendario completo est\u00e1 en la tabla.<\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n
Hito<\/th>\nPlazo<\/th>\nNorma<\/th>\nQu\u00e9 hace (y qu\u00e9 no hace) la agencia<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
Fallecimiento<\/td>\nD\u00eda 0: se abre la sucesi\u00f3n y se devenga Sucesiones<\/td>\nC\u00f3digo Civil, art. 657; Ley de Sucesiones, art. 24.1<\/td>\nNada comercial<\/td>\n<\/tr>\n
Certificado de \u00faltimas voluntades (dice si hay testamento)<\/td>\nSe pide pasados 15 d\u00edas h\u00e1biles<\/td>\nMinisterio de Justicia<\/a><\/td>\nSi ya te conocen, estar localizable<\/td>\n<\/tr>\n
Testamento o declaraci\u00f3n de herederos<\/td>\nAntes de aceptar. La herencia podr\u00e1 ser aceptada pura y simplemente o a beneficio de inventario (art. 998); con este, el heredero no queda obligado a pagar las deudas y dem\u00e1s cargas de la herencia sino hasta donde alcancen los bienes de la misma (art. 1023)<\/td>\nC\u00f3digo Civil, arts. 998 y 1023<\/td>\nNo hablar de precio con quien duda si acepta<\/td>\n<\/tr>\n
Coheredero que no contesta<\/td>\nInterpelaci\u00f3n notarial: 30 d\u00edas naturales; el silencio vale como aceptaci\u00f3n<\/td>\nC\u00f3digo Civil, art. 1005<\/td>\nRemitir a la familia al notario, que la tramita<\/td>\n<\/tr>\n
Impuesto sobre Sucesiones<\/td>\n6 meses; pr\u00f3rroga por un plazo igual, con intereses, si se pide en los 5 primeros<\/td>\nReglamento de Sucesiones<\/a>, arts. 67.1.a y 68<\/td>\nValoraci\u00f3n de mercado; tipos y bonificaciones, el asesor<\/td>\n<\/tr>\n
Plusval\u00eda municipal por la herencia<\/td>\n6 meses, prorrogables hasta un a\u00f1o; paga el heredero<\/td>\nLey de Haciendas Locales, arts. 106.1.a y 110.2.b<\/td>\nRecordarla; algunas ordenanzas bonifican hasta el 95 % a descendientes, c\u00f3nyuge o ascendientes (art. 108.4)<\/td>\n<\/tr>\n
Encargo y venta<\/td>\nPlusval\u00eda: 30 d\u00edas h\u00e1biles, paga el vendedor. IRPF: el valor de adquisici\u00f3n es el de Sucesiones<\/td>\nLey de Haciendas Locales, art. 110.2.a; Ley del IRPF, art. 36<\/td>\nEncargo de venta; qui\u00e9n firma, lo confirma el notario. La declaraci\u00f3n, el asesor (un no residente tributa por otro impuesto)<\/td>\n<\/tr>\n
Permanencia tras una reducci\u00f3n por vivienda habitual<\/td>\nLa que fije la comunidad aut\u00f3noma; con la reducci\u00f3n estatal, 10 a\u00f1os<\/td>\nLey de Sucesiones, art. 20.2.c<\/td>\nPreguntarlo antes de fijar la fecha de venta<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n

La \u00faltima fila tiene que ver con la duda que m\u00e1s vas a o\u00edr: \u00ab\u00bfhay que esperar cinco a\u00f1os?\u00bb. El art. 20.2.c de la Ley 29\/1987 condiciona la reducci\u00f3n estatal por la vivienda habitual del fallecido a que la adquisici\u00f3n se mantenga durante los diez a\u00f1os siguientes al fallecimiento del causante; si no se cumple, deber\u00e1 pagarse la parte del impuesto que se hubiese dejado de ingresar como consecuencia de la reducci\u00f3n practicada y los intereses de demora. La comunidad aut\u00f3noma puede regular su propia reducci\u00f3n y sus requisitos: que lo confirme el asesor.<\/p>\n

El valor del piso en Sucesiones y su efecto al vender: qu\u00e9 dicen las normas<\/h2>\n

El art. 9.3 de la Ley 29\/1987 toma como valor de los inmuebles su valor de referencia a la fecha de devengo del impuesto, que es la del fallecimiento (art. 24.1), salvo que el valor declarado por los interesados sea superior; si no existe valor de referencia, la base es la mayor de estas magnitudes: el valor declarado o el valor de mercado. El valor de referencia lo fija el Catastro con los precios comunicados por los notarios, con el valor de mercado como l\u00edmite (disposici\u00f3n final tercera del texto refundido de la Ley del Catastro).<\/p>\n

El valor de Sucesiones vuelve al vender: es el valor de adquisici\u00f3n del heredero en el IRPF, sin superar el de mercado (art. 36 de la Ley del IRPF), y el que se compara en la plusval\u00eda de la venta para demostrar, si es el caso, que el suelo no gan\u00f3 valor (art. 104.5 de la Ley de Haciendas Locales). El c\u00e1lculo es del asesor fiscal; lo tuyo es llevarle una valoraci\u00f3n de mercado defendible, con testigos y precios de cierre.<\/p>\n

Varios herederos en el C\u00f3digo Civil y en la ley catalana<\/h2>\n

Mientras no se hace la partici\u00f3n, el piso es de la comunidad hereditaria; adjudicado a varios hermanos, queda en proindiviso. En derecho com\u00fan, ninguno de los condue\u00f1os podr\u00e1, sin consentimiento de los dem\u00e1s, hacer alteraciones en la cosa com\u00fan (art. 397 del C\u00f3digo Civil). Si el fallecido ten\u00eda vecindad civil foral (Catalu\u00f1a, Arag\u00f3n, Navarra, Pa\u00eds Vasco, Galicia o Baleares), las reglas pueden ser otras. En Catalu\u00f1a, la nota de encargo debe identificar a los propietarios del inmueble y, en su caso, a su representante (art. 55.6.b de la Ley 18\/2007), y el agente debe verificar la titularidad, cargas y grav\u00e1menes registrales antes de firmar cualquier documento con terceros (art. 55.7). Qui\u00e9n debe firmar el encargo y la venta, lo confirma el notario.<\/p>\n

Lo m\u00e1s corriente no es que hereden solo los hermanos: pregunta desde la primera cita si hay c\u00f3nyuge viudo, si la vivienda era ganancial y qu\u00e9 dice el testamento. En derecho com\u00fan, el c\u00f3nyuge que al morir su consorte no se hallase separado de este legalmente o de hecho, si concurre a la herencia con hijos o descendientes, tiene derecho al usufructo del tercio destinado a mejora (art. 834 del C\u00f3digo Civil).<\/p>\n

Si un heredero vende a un extra\u00f1o su derecho hereditario antes de la partici\u00f3n, el C\u00f3digo Civil permite a todos o a cualquiera de los coherederos subrogarse en lugar del comprador, reembols\u00e1ndole el precio de la compra, en el t\u00e9rmino de un mes a contar desde que se les haga saber (art. 1067). El copropietario de una cosa com\u00fan puede usar del retracto cuando se enajena a un extra\u00f1o la parte de alguno de los condue\u00f1os (art. 1522), dentro de nueve d\u00edas contados desde la inscripci\u00f3n en el Registro o, en su defecto, desde que el retrayente tuvo conocimiento de la venta (art. 1524). Y se entiende aceptada la herencia cuando el heredero vende, dona o cede su derecho a un extra\u00f1o, a todos sus coherederos o a alguno de ellos (art. 1000).<\/p>\n

\u00bfY si un hermano no quiere vender?<\/h2>\n

Nadie est\u00e1 obligado a seguir en la comunidad (art. 400 del C\u00f3digo Civil<\/a>). Si el piso es indivisible, puede qued\u00e1rselo uno compensando a los dem\u00e1s, \u00abpero bastar\u00e1 que uno solo de los herederos pida su venta en p\u00fablica subasta, y con admisi\u00f3n de licitadores extra\u00f1os, para que as\u00ed se haga\u00bb (art. 1062). Con el piso ya en proindiviso, o con derecho foral, el camino puede cambiar: que lo confirme el abogado.<\/p>\n

\"Esquema
Tres salidas, y solo en las dos primeras controlan los hermanos el precio y el plazo.<\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n\n\n\n\n
Salida<\/th>\nC\u00f3mo se hace<\/th>\nQui\u00e9n controla precio y plazo<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
Uno se queda el piso<\/td>\nAdjudicaci\u00f3n con compensaci\u00f3n o, si ya hay proindiviso, extinci\u00f3n de condominio: uno se queda el piso y compensa en dinero a los dem\u00e1s (la fiscalidad, el asesor)<\/td>\nLos hermanos, si acuerdan el valor<\/td>\n<\/tr>\n
Venta en el mercado<\/td>\nEncargo de venta con tu agencia<\/td>\nLos hermanos, con tu agencia<\/td>\n<\/tr>\n
Sin acuerdo<\/td>\nPartici\u00f3n judicial o subasta pedida por un solo heredero (art. 1062)<\/td>\nEn la pr\u00e1ctica, nadie: el precio lo fija quien puja<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n

Tu papel es el de interlocutor imparcial: el mismo dato para todos, diciendo claro que cobras si hay venta. Pongamos un caso. Tres hermanos heredan a partes iguales un tercero sin ascensor en Valladolid: Marta vive en el extranjero, Javier quiere qued\u00e1rselo y Pablo necesita el dinero. Si ves primero a Javier, para los otros dos eres \u00abel de Javier\u00bb. Re\u00fane a los tres, Marta por videollamada, con un \u00fanico an\u00e1lisis comparativo de mercado (ACM). Si da 120.000 \u20ac (cifra ilustrativa), Javier compensa con 40.000 \u20ac a cada hermano. Si no le llega, toca vender.<\/p>\n

En esa reuni\u00f3n, algo as\u00ed: \u00abMi trabajo no es convenceros de vender. Es que los tres decid\u00e1is mirando el mismo n\u00famero.\u00bb<\/p>\n

Qu\u00e9 pedir y qu\u00e9 decir en la primera cita con los herederos<\/h2>\n

Pide estos papeles o pregunta en qu\u00e9 punto est\u00e1 cada uno:<\/p>\n

\"Dibujo
Una frase para abrir la primera cita.<\/figcaption><\/figure>\n
    \n
  1. Certificados de defunci\u00f3n y de \u00faltimas voluntades.<\/li>\n
  2. Testamento o declaraci\u00f3n de herederos, y escritura de adjudicaci\u00f3n si ya existe.<\/li>\n
  3. Justificantes de Sucesiones (o de la pr\u00f3rroga) y de la plusval\u00eda.<\/li>\n
  4. Nota simple: titular (hasta inscribir la herencia, el fallecido), cargas e hipotecas inscritas (el saldo pendiente lo certifica el banco).<\/li>\n
  5. Referencia catastral, \u00faltimo IBI y certificado de deuda con la comunidad de propietarios.<\/li>\n
  6. Certificado energ\u00e9tico, c\u00e9dula de habitabilidad donde se exija y estado de ocupaci\u00f3n (art. 31 de la Ley 12\/2023).<\/li>\n
  7. Herederos, c\u00f3nyuge viudo si lo hay y qui\u00e9n representa a qui\u00e9n; con menores o personas con medidas de apoyo, consulta al notario.<\/li>\n<\/ol>\n

    Luego pregunta: \u00ab\u00bfCu\u00e1ndo fue el fallecimiento?\u00bb (para situar el calendario), \u00ab\u00bfHab\u00e9is aceptado ya todos?\u00bb, \u00ab\u00bfVive alguien en el piso o est\u00e1 alquilado?\u00bb y \u00ab\u00bfAlguno se lo quiere quedar?\u00bb. Y lleva preparadas estas frases:<\/p>\n