{"id":7188,"date":"2026-11-10T09:00:00","date_gmt":"2026-11-10T08:00:00","guid":{"rendered":"https:\/\/maline.io\/blog\/?p=7188"},"modified":"2026-11-09T12:51:20","modified_gmt":"2026-11-09T11:51:20","slug":"droits-enregistrement-flandre-3-pourcent-2027","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/maline.io\/blog\/be\/droits-enregistrement-flandre-3-pourcent-2027\/","title":{"rendered":"Droits d’enregistrement en Flandre : 3 % en 2027, ce que l’agence doit boucler avant le 31 d\u00e9cembre"},"content":{"rendered":"
\n

L’essentiel.<\/strong> En Flandre, le taux r\u00e9duit des droits d’enregistrement pour l’habitation propre et unique (enige eigen woning) doit passer de 2 % \u00e0 3 % pour les ventes conclues \u00e0 partir du 1er<\/sup> janvier 2027. Un compromis sign\u00e9 au plus tard le 31 d\u00e9cembre 2026 garde 2 %, m\u00eame si l’acte est pass\u00e9 en 2027, selon l’administration fiscale flamande (VLABEL) et le projet de d\u00e9cret d\u00e9pos\u00e9 le 28 octobre, pas encore vot\u00e9. Les options crois\u00e9es (promesses r\u00e9ciproques d’achat et de vente) sont \u00e0 \u00e9viter d’ici l\u00e0.<\/p>\n<\/div>\n

Prenez une maison \u00e0 Rhode-Saint-Gen\u00e8se vendue 385 000 \u20ac. Compromis sign\u00e9 le 30 d\u00e9cembre : 7 700 \u20ac de droits. Compromis sign\u00e9 le 4 janvier : 11 550 \u20ac. Cinq jours d’\u00e9cart, 3 850 \u20ac de diff\u00e9rence. D’ici le r\u00e9veillon, sur chaque bien flamand, la date de signature se chiffre, et c’est l’agence qui tient le stylo.<\/p>\n

Ce qui est acquis, ce qui reste \u00e0 voter<\/h2>\n

Le gouvernement flamand a annonc\u00e9 la hausse dans sa d\u00e9claration de septembre (Septemberverklaring) du 30 septembre 2026. D\u00e8s le 1er<\/sup> octobre, VLABEL publiait sa position administrative n\u00b0 26021 : la date de la convention de vente d\u00e9termine le taux, et les compromis conclus avant le 1er<\/sup> janvier 2027 peuvent encore b\u00e9n\u00e9ficier de 2 %. Le ministre flamand des Finances, Ben Weyts, l’a confirm\u00e9 en commission le 13 octobre.<\/p>\n

\"Calendrier
Le vote du d\u00e9cret est attendu en d\u00e9cembre : seule la date du compromis reste entre les mains de l\u2019agence.<\/figcaption><\/figure>\n

Le projet de d\u00e9cret-programme qui accompagne le budget 2027 a \u00e9t\u00e9 d\u00e9pos\u00e9 au Parlement flamand le 28 octobre. Son article 2 remplace 2 % par 3 % dans le Code flamand de la fiscalit\u00e9 ; son article 3 maintient 2 % quand la vente a \u00e9t\u00e9 conclue avant le 1er<\/sup> janvier 2027. Au 5 novembre, le texte est en commission. L’an dernier, le d\u00e9cret-programme avait \u00e9t\u00e9 vot\u00e9 le 18 d\u00e9cembre : la confirmation viendra sans doute en toute fin d’ann\u00e9e.<\/p>\n

\n

Les conditions ont d\u00e9j\u00e0 chang\u00e9 en 2026.<\/strong> Pour les compromis sign\u00e9s depuis le 1er<\/sup> janvier 2026, le taux r\u00e9duit est r\u00e9serv\u00e9 aux personnes physiques qui ach\u00e8tent en pleine propri\u00e9t\u00e9 ; une soci\u00e9t\u00e9 coacqu\u00e9reuse fait basculer tout l’achat au taux normal de 12 %. L’acheteur doit se domicilier dans le bien dans les trois ans de l’acte et y rester inscrit au moins un an sans interruption. S’il poss\u00e8de une autre habitation ou un terrain \u00e0 b\u00e2tir, il doit s’engager \u00e0 le vendre dans les deux ans de l’acte.<\/p>\n<\/div>\n

Pourquoi une agence de Bruxelles ou de Wallonie est concern\u00e9e<\/h2>\n

Les droits de vente se paient dans la R\u00e9gion o\u00f9 se trouve le bien. Le couple qui quitte Ixelles pour Overijse paie les droits flamands. Les six communes \u00e0 facilit\u00e9s de la p\u00e9riph\u00e9rie (Rhode-Saint-Gen\u00e8se, Kraainem, Wezembeek-Oppem, Linkebeek, Drogenbos, Wemmel) sont en R\u00e9gion flamande. On y n\u00e9gocie en fran\u00e7ais, on y paie l’imp\u00f4t flamand.<\/p>\n

Le pi\u00e8ge, c’est le r\u00e9flexe. En Wallonie, le taux de 3 % pour l’habitation propre et unique, en vigueur depuis le 1er<\/sup> janvier 2025 (d\u00e9cret du 5 d\u00e9cembre 2024), suit la date de l’acte authentique. En Flandre aussi, lors de la baisse \u00e0 2 %, un acte de 2025 sur un compromis de 2024 profitait du nouveau taux, et des acheteurs avaient repouss\u00e9 leur acte \u00e0 d\u00e9but 2025. Cette fois, attendre co\u00fbte. Bruxelles garde son syst\u00e8me : 12,5 %, avec un abattement sur les 200 000 premiers euros pour un prix jusqu’\u00e0 600 000 \u20ac.<\/p>\n

Le calcul sur une maison \u00e0 385 000 \u20ac<\/h2>\n\n\n\n\n\n\n\n\n
Situation<\/th>\nTaux<\/th>\nDroits<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
Compromis sign\u00e9 le 18 d\u00e9cembre 2026, acte le 10 mars 2027<\/td>\n2 %<\/td>\n7 700 \u20ac<\/td>\n<\/tr>\n
Compromis sign\u00e9 le 11 janvier 2027<\/td>\n3 %<\/td>\n11 550 \u20ac<\/td>\n<\/tr>\n
Options crois\u00e9es sign\u00e9es en d\u00e9cembre 2026, acte en f\u00e9vrier 2027<\/td>\n3 % selon VLABEL<\/td>\n11 550 \u20ac<\/td>\n<\/tr>\n
Achat avec une soci\u00e9t\u00e9 comme coacqu\u00e9reur<\/td>\n12 %<\/td>\n46 200 \u20ac<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n

D’o\u00f9 la r\u00e8gle : on v\u00e9rifie les conditions avant de parler de 2 %.<\/p>\n

Options crois\u00e9es : VLABEL et le Conseil d’\u00c9tat divergent<\/h2>\n

Pour VLABEL, l’option crois\u00e9e, ou promesse r\u00e9ciproque d’achat et de vente (gekruiste optie), n’est pas une convention de vente : la vente se forme \u00e0 l’acte authentique, dont la date fixe le taux. Le Conseil d’\u00c9tat, dans son avis du 19 octobre, nuance : si l’option est lev\u00e9e avant le 1er<\/sup> janvier 2027 et que le document ne renvoie pas la formation de la vente \u00e0 l’acte, la vente existe d\u00e9j\u00e0 et 2 % devrait s’appliquer. Le gouvernement en a pris acte ; au 5 novembre, la position administrative n’a pas boug\u00e9.<\/p>\n

\"Comparaison
M\u00eame calendrier, deux documents : le choix du mod\u00e8le se fait avant la signature.<\/figcaption><\/figure>\n

La consigne tient en une ligne : jusqu’au 31 d\u00e9cembre, on signe un compromis. Un dossier d\u00e9j\u00e0 parti en options crois\u00e9es ? Appelez le notaire cette semaine, et v\u00e9rifiez le mod\u00e8le qu’utilisent vos collaborateurs.<\/p>\n

Dater le compromis pour qu’il tienne en 2027<\/h2>\n

VLABEL demande au notaire d’inscrire dans l’acte que la convention a \u00e9t\u00e9 conclue avant le 1er<\/sup> janvier 2027. En cas de doute, il peut exiger des preuves, et il le fera pour tous les actes pass\u00e9s apr\u00e8s le 30 avril 2027, quatre mois apr\u00e8s le 31 d\u00e9cembre, soit le d\u00e9lai d’enregistrement d’un compromis. Selon le ministre, toute pi\u00e8ce qui \u00e9tablit la date peut servir.<\/p>\n

    \n
  1. Un compromis complet, sign\u00e9 par toutes les parties.<\/strong> Tant qu’une signature manque, la date se discute.<\/li>\n
  2. L’acompte vers\u00e9 par virement avant le 31 d\u00e9cembre<\/strong>, sur votre compte de tiers ou celui du notaire : c’est la premi\u00e8re preuve cit\u00e9e par VLABEL.<\/li>\n
  3. Le compromis transmis au notaire le jour m\u00eame.<\/strong> La date du d\u00e9but de ses recherches figure parmi les preuves cit\u00e9es.<\/li>\n
  4. Une copie de la demande de cr\u00e9dit<\/strong> sign\u00e9e par l’acheteur et la banque.<\/li>\n
  5. La condition suspensive de cr\u00e9dit.<\/strong> VLABEL ne dit rien d’un compromis de d\u00e9cembre dont la condition se r\u00e9alise en janvier : posez la question au notaire avant la signature.<\/li>\n<\/ol>\n

    Et une vente qui ne peut pas \u00eatre sign\u00e9e proprement en 2026 se signe en janvier, \u00e0 3 % : antidater expose tout le monde, l’agent en premier.<\/p>\n

    D\u00e9cembre se pr\u00e9pare maintenant<\/h2>\n

    L’acte peut attendre 2027, le compromis non : la pression portera sur les compromis en d\u00e9cembre, puis sur les actes jusqu’\u00e0 fin avril. Fixez une date limite interne pour les offres sur des biens flamands, le 18 d\u00e9cembre par exemple. R\u00e9servez d\u00e8s maintenant vos rendez-vous chez les notaires et d\u00e9cidez qui signe pendant les cong\u00e9s.<\/p>\n

    Vendeurs, acheteurs : ce qu’on peut dire honn\u00eatement<\/h2>\n

    Au propri\u00e9taire qui pensait vendre au printemps, les sept semaines qui restent offrent une vraie fen\u00eatre : jusqu’au 31 d\u00e9cembre, l’acheteur d’une habitation unique en Flandre a une raison chiffr\u00e9e de se d\u00e9cider. Un bien estim\u00e9 au prix du march\u00e9, que le dernier barom\u00e8tre des notaires<\/a> aide \u00e0 situer, et en ligne sur Immoweb \u00e0 la mi-novembre a le temps de trouver son compromis avant les f\u00eates. Pass\u00e9 le 1er<\/sup> janvier, l’acheteur paiera 1 % du prix en plus, et je m’attends \u00e0 ce qu’il le fasse sentir dans la n\u00e9gociation. Rappelez les propri\u00e9taires qui vous ont parl\u00e9 d’un projet, dans le respect des r\u00e8gles sur le d\u00e9marchage t\u00e9l\u00e9phonique<\/a>. Pour les autres, Maline vous transmet les propri\u00e9taires de votre secteur qui ont un projet de vente, avant la mise en vente.<\/p>\n

    \u00c0 l’acheteur, dites tout. 3 850 \u20ac, c’est de l’argent, mais une maison mal choisie co\u00fbte bien davantage. Le d\u00e9cret n’est pas vot\u00e9, et seul le notaire peut valider les conditions. Le code de d\u00e9ontologie de l’IPI<\/a> range la probit\u00e9 parmi ses principes : l’\u00e9ch\u00e9ance se pr\u00e9sente avec ses r\u00e9serves, et l’acheteur d\u00e9cide \u00e0 son rythme.<\/p>\n

    Questions fr\u00e9quentes<\/h2>\n
    \nQuand les droits d’enregistrement passent-ils \u00e0 3 % en Flandre ?<\/summary>\n

    Le taux r\u00e9duit pour l’habitation propre et unique doit passer de 2 % \u00e0 3 % pour les ventes conclues \u00e0 partir du 1er janvier 2027. La mesure figure dans le projet de d\u00e9cret-programme d\u00e9pos\u00e9 au Parlement flamand le 28 octobre 2026, qui doit encore \u00eatre vot\u00e9.<\/p>\n<\/details>\n

    \nUn compromis sign\u00e9 en 2026 avec un acte en 2027 garde-t-il 2 % ?<\/summary>\n

    Oui, selon la position administrative n\u00b0 26021 de VLABEL et le projet de d\u00e9cret : la date du compromis fixe le taux. Le notaire le mentionne dans l’acte, et l’acheteur doit remplir les conditions du taux r\u00e9duit.<\/p>\n<\/details>\n

    \nUne promesse r\u00e9ciproque d’achat et de vente sign\u00e9e en 2026 garde-t-elle 2 % ?<\/summary>\n

    Selon VLABEL, non : la vente se forme \u00e0 l’acte authentique, et un acte pass\u00e9 en 2027 sera tax\u00e9 \u00e0 3 %. Le Conseil d’\u00c9tat estime que 2 % devrait s’appliquer si l’option est lev\u00e9e avant le 1er janvier 2027 sans clause renvoyant la vente \u00e0 l’acte. Tant que VLABEL maintient sa position, mieux vaut signer un compromis.<\/p>\n<\/details>\n

    \nQuelles preuves VLABEL peut-il demander pour un compromis de 2026 ?<\/summary>\n

    VLABEL cite l’acompte pay\u00e9 avant le 1er janvier 2027, la demande de cr\u00e9dit sign\u00e9e par l’acheteur et la banque, et la date \u00e0 laquelle le notaire a commenc\u00e9 ses recherches. Il les demandera en cas de doute, et toujours pour les actes pass\u00e9s apr\u00e8s le 30 avril 2027.<\/p>\n<\/details>\n

    Sources<\/h3>\n
      \n
    • VLABEL, position administrative n\u00b0 26021, \u00ab Inwerkingtreding tarief 3% enige eigen woning 2027 \u00bb, 1er<\/sup> octobre 2026.<\/li>\n
    • Gouvernement flamand, projet de d\u00e9cret-programme 2027 et expos\u00e9 des motifs, 28 octobre 2026 ; Parlement flamand, document 1046 (2026-2027) n\u00b0 1.<\/li>\n
    • Conseil d’\u00c9tat, avis 80.188\/1-3-16 du 19 octobre 2026.<\/li>\n
    • Parlement flamand, commission des Finances, 13 octobre 2026.<\/li>\n
    • VLABEL, conditions du taux r\u00e9duit (d\u00e9cret-programme du 19 d\u00e9cembre 2025).<\/li>\n
    • notaire.be, 6 octobre 2026 ; KBC, 15 octobre 2026.<\/li>\n
    • R\u00e9gion wallonne, d\u00e9cret du 5 d\u00e9cembre 2024 ; notaire.be, abattement bruxellois.<\/li>\n<\/ul>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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