{"id":7195,"date":"2026-11-11T09:00:00","date_gmt":"2026-11-11T08:00:00","guid":{"rendered":"https:\/\/maline.io\/blog\/?p=7195"},"modified":"2026-11-05T14:09:43","modified_gmt":"2026-11-05T13:09:43","slug":"lba-2026-suisse-courtier-immobilier-oar","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/maline.io\/blog\/lba-2026-suisse-courtier-immobilier-oar\/","title":{"rendered":"LBA 2026 en Suisse : quel courtier immobilier est assujetti, et que faire avant le 1er d\u00e9cembre"},"content":{"rendered":"
\n

L’essentiel.<\/strong> Depuis le 1er<\/sup> octobre 2026, la loi sur le blanchiment d’argent (LBA) vise les \u00ab conseillers \u00bb qui participent \u00e0 titre professionnel \u00e0 la vente ou \u00e0 l’achat d’un immeuble pour le compte de tiers. Pour le Conseil f\u00e9d\u00e9ral, le courtage en fait en principe partie d\u00e8s que l’acheteur et le vendeur ont d\u00e9clar\u00e9 vouloir conclure, sauf exceptions, dont l’achat d’un logement pour usage propre en Suisse et les transferts de moins de CHF 5’000’000 pay\u00e9s exclusivement par des banques ou interm\u00e9diaires soumis \u00e0 la LBA. L’agence assujettie identifie son client, documente, forme son \u00e9quipe, annonce les soup\u00e7ons au MROS et demande son affiliation \u00e0 un OAR, avant le 1er<\/sup> d\u00e9cembre 2026 si elle exer\u00e7ait d\u00e9j\u00e0 au 1er<\/sup> octobre.<\/p>\n<\/div>\n

Un appartement en PPE vendu CHF 1’300’000 \u00e0 un couple qui va l’habiter : rien ne change. Un immeuble de rendement \u00e0 7,5 millions vendu \u00e0 un investisseur : l’agence qui a trouv\u00e9 l’acheteur et n\u00e9goci\u00e9 est probablement devenue conseiller au sens de la LBA. Entre les deux, chaque dossier se trie en quatre questions.<\/p>\n

Ce que la loi vise depuis le 1er octobre 2026<\/h2>\n

Les Chambres ont adopt\u00e9 la r\u00e9vision le 26 septembre 2025, avec la loi sur la transparence des personnes morales (LTPM). Le Conseil f\u00e9d\u00e9ral a adopt\u00e9 les ordonnances le 12 juin 2026 et fix\u00e9 l’entr\u00e9e en vigueur au 1er<\/sup> octobre ; seules les r\u00e8gles sur les notariats d’\u00c9tat sont report\u00e9es.<\/p>\n

\"Deux
L\u2019intitul\u00e9 du m\u00e9tier ne compte pas : c\u2019est la transaction qui fait basculer le dossier.<\/figcaption><\/figure>\n

L’article 2, alin\u00e9a 3bis, LBA r\u00e9pute conseillers ceux qui, \u00ab \u00e0 titre professionnel, participent pour le compte de tiers \u00e0 des transactions financi\u00e8res, y compris l’organisation de fonds \u00bb, notamment pour \u00ab la vente ou l’achat d’un immeuble \u00bb. L’ordonnance (OBA) pr\u00e9cise que la participation couvre \u00ab tout conseil qui contribue de mani\u00e8re causale \u00bb \u00e0 l’op\u00e9ration (art. 12d), et que l’activit\u00e9 immobili\u00e8re est soumise \u00ab d\u00e8s lors que les parties ont d\u00e9clar\u00e9 vouloir conclure un contrat de vente \u00bb (art. 12e, al. 3). C\u00e9der la majorit\u00e9 d’une soci\u00e9t\u00e9 immobili\u00e8re compte comme une vente, actions de SI comprises.<\/p>\n

Mettre en relation ou conseiller : o\u00f9 passe la fronti\u00e8re<\/h2>\n

Beaucoup de confr\u00e8res ont retenu que le simple courtier \u00e9chappait \u00e0 la loi. Le message du Conseil f\u00e9d\u00e9ral du 22 mai 2024 l’annon\u00e7ait : \u00ab l’agent immobilier qui agit exclusivement en qualit\u00e9 de courtier ne sera pas assujetti \u00bb. Le Parlement a r\u00e9\u00e9crit le texte, et le Conseil national a rejet\u00e9 une proposition de sa commission excluant le courtage d\u00e8s que le prix passait par une banque. Reste une exception plafonn\u00e9e \u00e0 5 millions.<\/p>\n

Le Conseil f\u00e9d\u00e9ral en tire la cons\u00e9quence dans son rapport explicatif : ce refus signifie \u00ab clairement que les op\u00e9rations de courtage en immobilier sont en principe soumises \u00e0 la LBA \u00bb. Il a seulement fix\u00e9 un d\u00e9clencheur : tant que l’acheteur reste inconnu, la publicit\u00e9 ne suffit pas, et les v\u00e9rifications se font apr\u00e8s l’accord des parties, \u00ab avant la signature de l’acte authentique devant notaire \u00bb.<\/p>\n

Ma lecture : la fronti\u00e8re tient au stade du dossier et \u00e0 la transaction, bien plus qu’\u00e0 l’intitul\u00e9 du m\u00e9tier. Pr\u00e9senter l’acheteur, porter les offres jusqu’\u00e0 l’accord, pr\u00e9parer le dossier du notaire, tout cela contribue de mani\u00e8re causale \u00e0 la vente. Je ne b\u00e2tirais aucune d\u00e9fense sur \u00ab je ne fais que mettre en relation \u00bb.<\/p>\n

Le test en quatre questions<\/h2>\n
    \n
  1. Les parties ont-elles d\u00e9clar\u00e9 vouloir conclure ?<\/strong> En pratique, une offre accept\u00e9e ou une r\u00e9servation sign\u00e9e.<\/li>\n
  2. Une exception de l’article 2, alin\u00e9a 4ter, LBA joue-t-elle ?<\/strong> Notamment : logement achet\u00e9 pour usage propre en Suisse ou logement de remplacement ; transfert de moins de 5 millions dont le prix est vers\u00e9 et re\u00e7u exclusivement par des banques ou interm\u00e9diaires soumis \u00e0 la loi ; famille, succession, donation, personnes li\u00e9es.<\/li>\n
  3. L’agence a-t-elle travaill\u00e9 pour un client sur cette vente ?<\/strong> Mandat de vente ou de recherche, n\u00e9gociation : oui.<\/li>\n
  4. L’agence franchit-elle un seuil de l’article 12f OBA ?<\/strong> Produit brut sup\u00e9rieur \u00e0 CHF 50’000 par ann\u00e9e civile, plus de 20 clients ou op\u00e9rations, plus de 5 millions de valeurs de tiers \u00e0 un moment donn\u00e9, ou plus de 2 millions de transactions dans l’ann\u00e9e. Un crit\u00e8re suffit.<\/li>\n<\/ol>\n

    Quatre oui : l’agence est assujettie. Une seule vente non exempt\u00e9e \u00e0 5 millions franchit d\u00e9j\u00e0 le seuil des 2 millions.<\/p>\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n
    Dossier<\/th>\nCe qui joue<\/th>\nDans le champ ?<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
    PPE \u00e0 CHF 1’300’000, achet\u00e9e pour y habiter<\/td>\nUsage propre<\/td>\nNon<\/td>\n<\/tr>\n
    Villa \u00e0 CHF 3’800’000 achet\u00e9e pour la louer, pay\u00e9e par banques<\/td>\nMoins de 5 millions<\/td>\nNon<\/td>\n<\/tr>\n
    Chalet \u00e0 CHF 6’000’000, r\u00e9sidence secondaire<\/td>\nPlus de 5 millions, pas d’usage propre<\/td>\nOui<\/td>\n<\/tr>\n
    Immeuble de rendement \u00e0 CHF 7’500’000<\/td>\nAucune exception<\/td>\nOui<\/td>\n<\/tr>\n
    Appartement locatif \u00e0 CHF 900’000, acompte en esp\u00e8ces<\/td>\nPrix hors circuit bancaire<\/td>\nOui, seuils \u00e0 v\u00e9rifier<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n
    \n

    Encore ouvert.<\/strong> Les dossiers exempt\u00e9s comptent-ils dans les seuils ? Le compte de consignation du notaire, ou un paiement depuis une banque \u00e9trang\u00e8re, pr\u00e9serve-t-il l’exception des 5 millions ? Comment le courtier du vendeur prouve-t-il l’usage propre de l’acheteur ? Rien n’est tranch\u00e9 : demandez par \u00e9crit \u00e0 votre OAR et gardez sa r\u00e9ponse.<\/p>\n<\/div>\n

    Votre agence est concern\u00e9e : la marche \u00e0 suivre<\/h2>\n

    Qui exer\u00e7ait une activit\u00e9 de conseiller au 1er<\/sup> octobre 2026 doit demander son affiliation \u00e0 un OAR avant le 1er<\/sup> d\u00e9cembre 2026. La diligence, elle, s’applique depuis le 1er<\/sup> octobre. Jusqu’\u00e0 la d\u00e9cision de l’OAR, l’agence ne poursuit cette activit\u00e9 que dans ses relations d’affaires existantes : un nouveau mandat assujetti attend, d’o\u00f9 l’int\u00e9r\u00eat de d\u00e9poser t\u00f4t. Qui devient conseiller plus tard a deux mois. Sans demande dans le d\u00e9lai, ou en cas de refus, l’activit\u00e9 est interdite.<\/p>\n

    \"Les
    La date du 1er d\u00e9cembre ne se rattrape pas.<\/figcaption><\/figure>\n

    Le r\u00e8glement de l’OAR fixe l’\u00e9tendue des v\u00e9rifications : choisissez-le avant d’\u00e9crire vos formulaires. Le SVIT recommande l’OAR de FIDUCIAIRE|SUISSE, ouvert aux membres du SVIT ou d’une autre fa\u00eeti\u00e8re concern\u00e9e ; PolyReg accepte des affiliations volontaires avant le 1er<\/sup> d\u00e9cembre, \u00e0 cotisation r\u00e9duite pour 2026.<\/p>\n

    Sur chaque dossier assujetti : identit\u00e9 du client sur pi\u00e8ce, ayant droit \u00e9conomique, objet et but de l’op\u00e9ration, arri\u00e8re-plan si le risque est \u00e9lev\u00e9, conservation dix ans. Le client est votre mandant, en g\u00e9n\u00e9ral le vendeur ; les deux parties si vous les repr\u00e9sentez. Le soup\u00e7on porte sur toutes les valeurs de l’op\u00e9ration, argent de l’acheteur compris : annonce imm\u00e9diate au MROS, sans en avertir le client.<\/p>\n

    L’article 8d LBA impose aussi de former et de contr\u00f4ler le personnel. Les courtiers ind\u00e9pendants sous votre enseigne \u00e9chappent au statut de conseiller s’ils agissent seulement au nom de l’agence, pay\u00e9s par elle et non par le client, form\u00e9s et instruits par elle, le tout dans une convention \u00e9crite. Sinon, chacun risque de devoir s’affilier seul.<\/p>\n

    Pas assujetti : ce que je ferais quand m\u00eame<\/h2>\n

    La plupart des ventes de logements familiaux sortent de la loi. Les questions arrivent quand m\u00eame, pos\u00e9es par d’autres : la banque qui verse le prix est interm\u00e9diaire financier, et le notaire qui r\u00e9dige l’acte peut \u00eatre lui-m\u00eame assujetti comme conseiller. Un dossier qui lui arrive sans pi\u00e8ce d’identit\u00e9 ni plan de financement, c’est une signature qui glisse.<\/p>\n

    Sur chaque dossier exempt\u00e9, notez en une ligne pourquoi, comme le recommande le SVIT : usage propre d\u00e9clar\u00e9 par l’acheteur, prix sous 5 millions pay\u00e9 par banques.<\/p>\n

    Si l’acheteur est une soci\u00e9t\u00e9 \u00e9trang\u00e8re, v\u00e9rifiez t\u00f4t son inscription au registre de transparence. Depuis le 1er<\/sup> octobre, elle doit en apporter la preuve au registre foncier quand elle acquiert un immeuble au sens de la Lex Koller ; sinon, le conservateur suspend l’inscription, lui laisse dix jours, puis \u00e9carte la r\u00e9quisition. Pour un acheteur domicili\u00e9 \u00e0 l’\u00e9tranger, demandez passeport et note sur l’origine des fonds avant la promesse de vente.<\/p>\n

    Enfin, refusez les esp\u00e8ces : encaisser du liquide pour un vendeur peut faire basculer l’agence dans le r\u00e9gime des n\u00e9gociants, sans seuil en immobilier. Les r\u00e9servations encaiss\u00e9es sur le compte de l’agence posent, elles, la question de l’interm\u00e9diaire financier.<\/p>\n

    Questions fr\u00e9quentes<\/h2>\n
    \nUn courtier immobilier est-il soumis \u00e0 la LBA en Suisse ?<\/summary>\n

    Depuis le 1er octobre 2026, le courtage immobilier peut \u00eatre assujetti \u00e0 la LBA comme activit\u00e9 de \u00ab conseiller \u00bb. Il l’est d\u00e8s que l’acheteur et le vendeur ont d\u00e9clar\u00e9 vouloir conclure, sauf exception, et si l’agence d\u00e9passe un seuil de l’art. 12f OBA. Publier une annonce n’est pas vis\u00e9.<\/p>\n<\/details>\n

    \nAvant quelle date un courtier doit-il s’affilier \u00e0 un OAR ?<\/summary>\n

    Une agence qui exer\u00e7ait une activit\u00e9 de conseiller assujettie au 1er octobre 2026 doit demander son affiliation \u00e0 un organisme d’autor\u00e9gulation avant le 1er d\u00e9cembre 2026. Celle qui le devient plus tard dispose de deux mois, faute de quoi l’activit\u00e9 lui est interdite.<\/p>\n<\/details>\n

    \nQuelles ventes immobili\u00e8res \u00e9chappent \u00e0 la LBA ?<\/summary>\n

    L’art. 2, al. 4ter, LBA exclut notamment l’achat d’un logement pour usage propre en Suisse, les transferts de moins de 5 millions de francs pay\u00e9s exclusivement par des banques ou interm\u00e9diaires soumis \u00e0 la loi, et les op\u00e9rations familiales ou successorales. Un logement de vacances peu occup\u00e9 ne vaut pas usage propre, selon la FAQ des OAR.<\/p>\n<\/details>\n

    \nQuelles obligations pour un courtier assujetti \u00e0 la LBA ?<\/summary>\n

    Il v\u00e9rifie l’identit\u00e9 de son client, identifie l’ayant droit \u00e9conomique, \u00e9tablit le but de l’op\u00e9ration et conserve le dossier dix ans, avant la signature de l’acte authentique. Il forme son personnel, annonce tout soup\u00e7on fond\u00e9 au MROS et s’affilie \u00e0 un OAR.<\/p>\n<\/details>\n

    \nQue risque un courtier qui ne respecte pas la LBA ?<\/summary>\n

    Sans demande d’affiliation dans le d\u00e9lai, ou en cas de refus, l’activit\u00e9 de conseiller est interdite. Violer intentionnellement l’obligation de communiquer au MROS est passible d’une amende de CHF 500’000 au plus, CHF 150’000 par n\u00e9gligence.<\/p>\n<\/details>\n

    Sources<\/h3>\n
      \n
    • Loi f\u00e9d\u00e9rale du 26 septembre 2025 modifiant la loi sur le blanchiment d’argent (RO 2026 322) ; loi sur le blanchiment d’argent, RS 955.0, \u00e9tat au 1er<\/sup> octobre 2026, art. 2, 8a, 8b \u00e0 8d, 9, 10a, 14, 18b et 37.<\/li>\n
    • Ordonnance du 12 juin 2026 sur la transparence des personnes morales (RO 2026 364), annexe ch. 6 : ordonnance sur le blanchiment d’argent, RS 955.01, art. 2, 12d \u00e0 12g et disposition transitoire.<\/li>\n
    • Loi f\u00e9d\u00e9rale du 26 septembre 2025 sur la transparence des personnes morales (RO 2026 323), art. 40.<\/li>\n
    • Message du Conseil f\u00e9d\u00e9ral du 22 mai 2024 concernant la loi sur la transparence des personnes morales (FF 2024 1607).<\/li>\n
    • Office f\u00e9d\u00e9ral de la justice, communiqu\u00e9 du 12 juin 2026 ; rapport explicatif sur l’ordonnance sur la transparence des personnes morales et les modifications de l’OBA (corrigendum du 11 ao\u00fbt 2026).<\/li>\n
    • FAQ \u00ab Activit\u00e9 de conseil \u00bb des organismes d’autor\u00e9gulation, publi\u00e9e par PolyReg (consult\u00e9e le 5 novembre 2026).<\/li>\n
    • SVIT Romandie, \u00ab Loi sur le blanchiment d’argent : ce qui change pour les professionnels de l’immobilier \u00bb, 4 novembre 2026.<\/li>\n
    • USPI Gen\u00e8ve, communiqu\u00e9 sur la loi r\u00e9vis\u00e9e sur le blanchiment d’argent, Allnews, 5 octobre 2026.<\/li>\n<\/ul>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

      L’essentiel. 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