Nouveau code de déontologie IPI : ce qui change pour votre agence en Belgique depuis le 1er octobre 2026 (IA, réseaux sociaux, prospection)

Le code de déontologie IPI en vigueur depuis le 1er octobre 2026, et pourquoi ses numéros ont changé

Le texte s’applique aux titulaires et aux stagiaires (art. 2, 6°). Le rapport annuel 2025 de l’IPI en dénombre 8 768 et 2 204, et situe 1 835 de ses 11 004 agents en Région de Bruxelles-Capitale, 2 855 en Wallonie.

1. 24 juin 2026 : décision du Conseil national de l’IPI.
2. 20 juillet 2026 : arrêté royal d’approbation.
3. 21 septembre 2026 : publication au Moniteur belge (n° 212, p. 50952).
4. 1er octobre 2026 : entrée en vigueur et abrogation du code de 2018.

Aucune période transitoire, relève l’analyse d’Andersen in Belgium sur Lexgo : l’ancien article 89 et son délai de 60 jours disparaissent. L’ancien code régit en principe les faits antérieurs. Les lectures juridiques qui suivent sont les nôtres ou celles du cabinet ; faites valider par votre conseil celles qui engagent un dossier.

Pourquoi deux numérotations circulent

Le Moniteur du 21 septembre a numéroté le code de 4 à 95, en comptant les trois articles de l’arrêté. L’erratum du 6 octobre 2026 remplace « les numéros des articles 4 à 95 par les numéros 1 à 92 » : ce sont ceux du PDF du code diffusé par l’IPI, que nous suivons ici. Dans un commentaire du nouveau code publié avant le 6 octobre (Lexgo, DroitBelge), retirez 3 à chaque numéro.

Attention au 22 : en 2018, il visait la collaboration avec une personne qui exerce illégalement ; depuis le 1er octobre 2026, c’est l’article sur le harcèlement.

Article 1er : la diligence et le cadre légal entrent dans la déontologie

C’est le changement le plus discret du texte, et à mon avis le plus lourd. Selon l’article 1er, la déontologie se compose « des principes de dignité, de probité et de diligence », du code, des directives et « du cadre légal et réglementaire applicable à l’agent immobilier dans l’exercice de ses fonctions ». En 2018, l’article 1er imposait déjà de respecter les dispositions légales de la profession, « et notamment » neuf textes, mais à côté des règles déontologiques ; Andersen y voit une liste limitative.

La liste non exhaustive que publie l’IPI reprend ces neuf textes, du Code pénal à la loi Breyne, en passant par le Code de droit économique (CDE), le RGPD et la loi anti-blanchiment de 2017. Pour Andersen, toute violation d’une règle applicable, même hors liste (bail d’habitation, mentions PEB, fiscalité), peut désormais devenir une faute disciplinaire. Le cabinet relève lui-même que cette approche pose question au regard de la loi-cadre et de la loi de 2013. Le débat reste ouvert ; je raisonnerais comme si la lecture large tenait.

Sur le plan déontologique, l’agent immobilier répond de ses préposés, dont il organise la supervision et la formation (art. 3 et 4), et des personnes dont il s’est expressément engagé à coordonner les activités ; de ses autres collaborateurs indépendants, seulement s’il a participé aux faits. Votre assistant commercial salarié vous engage ; votre collaborateur indépendant, en principe, non. L’ancien article 88, qui dispensait d’écrit l’information due au commettant, disparaît : confirmez par e-mail réserves, avertissements et conflits d’intérêts, conseille Andersen, car la preuve pèse sur l’agent.

Ce que les articles 40 à 42 changent pour ChatGPT et les autres outils d’IA

Pour le code, un système d’IA est un système automatisé « conçu pour fonctionner à différents niveaux d’autonomie » qui « déduit, à partir des entrées qu’il reçoit, la manière de générer des sorties telles que des prédictions, du contenu, des recommandations ou des décisions » (art. 2, 22°). Selon notre lecture, un chatbot en relève ; une estimation automatique ou un score peuvent en relever, selon leur fonctionnement.

L’article 40 précise que l’IA ne dispense d’aucune obligation, même maniée par une personne dont vous répondez : à notre avis, votre collaborateur salarié qui rédige une annonce avec ChatGPT vous engage. L’article 41 exige une évaluation « minutieuse et critique » des résultats, une transparence « dans la mesure où cela découle des obligations légales en vigueur » et des compétences suffisantes. L’article 42 interdit d’utiliser l’IA « dans le but de tromper des personnes ».

Reste l’interdiction qu’Andersen qualifie d’absolue, à l’article 41, alinéa 2 : « L’agent immobilier ne peut introduire des données à caractère personnel dans un système d’intelligence artificielle ouvert. » Le code ne définit pas « ouvert ». Ma règle : traitez comme ouvert tout outil grand public dont vous n’avez pas vérifié par contrat l’usage des données. Selon le cabinet, l’IPI recommande aussi, sans l’imposer, de signaler les images générées par IA. Voici comment je trie les usages courants :

Pour l’équipe, une charte en cinq règles suffit.

1. Une liste d’outils autorisés.
2. Aucun nom, coordonnée, compromis ni document d’identité dans un outil grand public ; ailleurs, seulement après vérification des conditions d’utilisation des données.
3. Une relecture humaine avant publication.
4. Une mention visible sur chaque visuel généré ou retouché par IA.
5. Un responsable désigné (art. 4).

Si le vendeur demande d’où vient son annonce, dites-le simplement : « Le premier jet vient d’un outil d’IA, à partir de la fiche technique. Je l’ai relu et corrigé, et les surfaces viennent de votre plan. »

Vos pages Facebook et Instagram portent désormais les mêmes mentions que votre site

L’article 7 exige sur vos documents et votre site le numéro d’agréation IPI, la raison sociale, la forme juridique et le numéro d’entreprise, l’assureur RC professionnelle et cautionnement avec numéro de contrat, le compte de tiers s’il est requis et les mentions du CDE. L’ancien article 20 ne citait ni le numéro d’entreprise ni le compte de tiers, et ignorait les réseaux sociaux : ceux-ci reçoivent désormais les mêmes mentions, sauf le compte de tiers, ou un lien vers le site si la place manque.

L’article 8 veut que tout support promotionnel (post sponsorisé, reel, toutes-boîtes, panneau) montre qu’il émane d’un agent immobilier. À notre avis, la page d’un collaborateur ou d’un stagiaire qui publie vos biens est visée elle aussi. Cinq cas d’école :

1. « Vendu en 3 semaines », prix et adresse compris, sans que le commettant vous ait expressément délié de la discrétion (art. 15).
2. Un reel de visite à Uccle montrant les photos de famille des occupants (vie privée, art. 13).
3. Un commentaire qui dénigre un confrère dans un groupe Facebook du Brabant wallon (art. 30).
4. Une photo retouchée par IA qui efface une fissure ou un pylône (art. 42 et 57).
5. Une annonce publiée sans mission ni autorisation, ou à un autre prix que celui convenu (art. 19 et 56).

Avant chaque « Vendu », demandez l’accord par écrit, c’est votre preuve : « Puis-je annoncer la vente sur nos réseaux, sans le prix ni l’adresse exacte ? »

Relancer un propriétaire sans le harceler, avec le CDE et le RGPD dans le champ disciplinaire

L’article 22 reprend mot pour mot l’ancien article 11 : « L’agent immobilier ne peut harceler quiconque aux fins d’obtenir une mission. » Le harcèlement n’est toujours pas défini. Comme le CDE et le RGPD figuraient déjà à l’article 1er de 2018, ignorer la liste « Ne m’appelez plus » (CDE, art. VI.110 à VI.115), le consentement préalable à l’e-mail et au SMS (art. XII.13) ou le droit d’opposition (RGPD, art. 21) exposait déjà, selon nous, à des poursuites disciplinaires ; le nouveau code rend ce lien plus direct.

L’article 14 limite l’usage des banques de données accessibles via l’IPI, comme Kadasterfinder cité par Andersen, aux informations liées à la mission. C’était déjà l’ancien article 7 ; s’y ajoutent les conditions de chaque base et les règles sur les données personnelles. Selon nous, aucun fichier de prospection ne peut en sortir.

Le texte ne fixe aucune cadence. Ma méthode, pas une norme : un refus clair suffit, l’opposition est notée le jour même dans votre logiciel (Whise, Omnicasa ou autre) et aucun autre canal ne prend le relais. Prenons un propriétaire de Wavre qui a dit non en mars, puis reçoit un courrier en avril, la visite d’un stagiaire en mai et un deuxième courrier en juin. Pris un par un, ces contacts sont banals ; enchaînés après un refus clair, ils ressemblent à ce que l’article 22 interdit.

Apporteurs et rétrocommissions : ce que la loi de 2013 et l’article 34 permettent

La loi du 11 février 2013 qualifie d’intermédiaire celui qui, pour le compte de tiers, « prête une assistance déterminante » à une vente ou une location (art. 2, 5°), et réserve l’exercice indépendant aux inscrits (art. 5, §1er) ; l’article 29 du code interdit de collaborer avec qui exerce illégalement. Aucun article ne vise les apporteurs : entre le voisin qui signale une maison et celui qui prépare la vente, la frontière se juge au cas par cas. Faites valider tout paiement à un non-inscrit par votre conseil ou le service juridique de l’IPI.

Côté recettes, l’article 34 ne permet de percevoir honoraires, commissions ou avantages que du commettant ou d’un confrère lié par un accord de collaboration, « sauf conventions particulières entre toutes les parties concernées ». Selon nous, la rétrocommission d’un entrepreneur ou d’un déménageur suppose donc une telle convention, commettant compris : faites-en la liste avec votre comptable.

Conflits d’intérêts : un périmètre désormais vérifiable

L’article 17 vous oblige à informer le commettant dès que son cocontractant est un de vos préposés, un proche, un parent ou allié jusqu’au troisième degré, ou une entreprise où ces personnes détiennent une participation ou une fonction de direction. L’ancien code parlait d’un « lien moral, familial ou juridique ». Selon Andersen, il suffit qu’un préposé soit actionnaire de la société acquéreuse, et ce sera probablement, pour les bureaux liés à des promoteurs, le changement à « l’impact pratique le plus important ».

Honoraires : communiqués avant tout contrat

L’article 35 veut des honoraires établis « sur base de critères en lien avec la mission et communiqués avant toute relation contractuelle », jamais trompeurs. Avec un particulier, l’AR du 28 septembre 2023 imposait déjà une commission en prix global TVAC ; selon Andersen, la nouveauté vise les commettants professionnels, comme la SRL qui cède ses bureaux. Le projet de convention de l’article 18, « sur un support durable », précise la manière dont les honoraires sont déterminés : envoyez-le avant le rendez-vous, pas sur la table du salon.

Estimations et mandats : ce qu’il faut désormais écrire noir sur blanc

Le fond ne bouge pas : estimations sincères (art. 48), réserves si le prix voulu est « manifestement disproportionné » (art. 49). Seule la preuve change : elle pèse sur vous, et une réserve faite de vive voix se démontre mal. Un e-mail suffit, ici avec un prix fictif : « Comme convenu ce matin, je vous confirme ma réserve : au vu des ventes de quatre façades comparables à Gembloux, un prix affiché de 450 000 € me paraît nettement au-dessus de ce que le marché acceptera. »

Avant de signer, vérifiez (art. 50 à 52) l’existence d’un mandat en cours, qui retarde l’effet du vôtre, d’une mission chez un confrère (cumul d’honoraires) et la liste des candidats transmise par l’agent précédent. Les articles 66 (exclusivité d’un confrère) et 67 (honoraires sur le surplus) ne changent pas.

Andersen signale un piège ancien : le code assimile la co-exclusivité à une exclusivité (art. 2, 18°), alors que l’AR du 28 septembre 2023 la traiterait, selon le cabinet, comme non exclusive. Le résumé de l’AR publié par l’IPI lui applique pourtant la limite de 6 mois. Dans le doute, appliquez-la à vos co-exclusivités avec des particuliers et faites relire ces contrats.

Quinze points à vérifier dans votre agence en Belgique avant la fin de l’année

Bloquez une heure en réunion d’équipe et ne sortez pas sans un nom sur chaque ligne.

Où se situe Maline dans ce cadre

Questions fréquentes

Pour aller plus loin

• L’arrêté royal du 20 juillet 2026 et le code annexé, au Moniteur belge du 21 septembre 2026 (numérotation provisoire de 4 à 95)
• Les fonctionnalités de Maline pour les agences belges
• Les formules Essentiel et Prédictif et leurs tarifs
• Qui est derrière Maline