Démarchage immobilier en Suisse : ce que la loi autorise, et ce qu'elle interdit

La règle se trouve dans la loi fédérale contre la concurrence déloyale (LCD), à l'article 3, alinéa 1, lettre u. Agit de façon déloyale celui qui ne respecte pas la mention de l'annuaire indiquant qu'une personne ne souhaite pas recevoir de publicité. Concrètement, le petit astérisque (*) à côté d'un nom veut dire : pas d'appel commercial.

Depuis le 1^er janvier 2021, les numéros qui ne figurent pas du tout dans l'annuaire bénéficient de la même protection, rappelle le Secrétariat d'État à l'économie (SECO). Autrement dit, un numéro de natel trouvé on ne sait où n'est pas une invitation à appeler.

Il existe deux exceptions : la personne est déjà votre cliente, ou elle vous a donné son accord. Un propriétaire qui vous a demandé une estimation peut donc être rappelé. Un inconnu tiré d'une liste, non.

Le Tribunal fédéral a précisé que c'est la mention qui figure dans l'annuaire au moment de l'appel qui compte, et que c'est à celui qui appelle de la vérifier. Une vérification faite il y a six mois ne vaut plus grand-chose.

Ce que vous risquez

Sur plainte, la violation intentionnelle de la LCD est punie d'une peine privative de liberté de trois ans au plus ou d'une peine pécuniaire (art. 23 LCD). Le SECO peut lui-même porter plainte lorsque des intérêts collectifs sont touchés, typiquement quand beaucoup de personnes se plaignent du même démarcheur.

Pour les messages électroniques, c'est la lettre o du même article qui s'applique. L'envoi de publicité de masse par e-mail ou par SMS est déloyal si l'expéditeur n'a pas obtenu au préalable le consentement des destinataires, s'il ne s'identifie pas correctement ou s'il n'indique pas un moyen simple et gratuit de refuser les envois suivants.

Une exception vise vos propres clients : vous pouvez leur proposer des prestations semblables à celles qu'ils vous ont déjà achetées, à condition de leur avoir laissé la possibilité de refuser.

En pratique : pas de campagne e-mail ou SMS vers une liste de propriétaires achetée ou récupérée. Gardez ces canaux pour les personnes qui vous ont dit oui, par exemple après un premier courrier ou une demande d'estimation.

Le tout-ménage reste un grand classique des agences romandes. Mais La Poste ne distribue pas de publicité non adressée dans les boîtes munies d'un autocollant « pas de publicité ». Dans certains quartiers, une bonne partie des boîtes vous est donc fermée d'office.

Le courrier adressé, lui, n'est pas visé par cet autocollant : il est remis à son destinataire comme n'importe quelle lettre. C'est ce qui en fait le canal le plus naturel pour un premier contact avec un propriétaire. Il reste soumis à la nLPD : la personne peut vous demander d'où vient son adresse, et celle qui ne veut plus rien recevoir doit sortir de vos fichiers.

Le porte-à-porte commercial est encadré par la loi fédérale sur le commerce itinérant (LCI), qui soumet certaines offres faites aux consommateurs à une autorisation, ainsi que par des règles cantonales. Avant de lancer des tournées, renseignez-vous auprès de votre canton pour savoir si votre activité est concernée. Et une mention « pas de démarchage » à l'entrée d'un immeuble, ça se respecte.

La loi fédérale sur la protection des données révisée, la nLPD, est en vigueur depuis le 1^er septembre 2023. Pour un courtier ou une régie, trois points comptent surtout.

• Le devoir d'informer : les personnes dont vous collectez les données doivent savoir qui les traite et dans quel but.
• Le droit d'accès : un propriétaire peut vous demander quelles données vous détenez sur lui et d'où elles proviennent.
• Le droit de s'opposer : continuer à traiter les données de quelqu'un qui s'y est expressément opposé constitue en principe une atteinte à sa personnalité.

Les sanctions visent les personnes physiques responsables : jusqu'à CHF 250'000 d'amende, notamment en cas de violation intentionnelle du devoir d'informer (art. 60 nLPD). L'autorité de surveillance est le Préposé fédéral à la protection des données et à la transparence (PFPDT).