Lo que de verdad tumba una nota de encargo inmobiliaria en España: el desistimiento de 14 o 30 días (y doce meses más si no informas), el contenido obligatorio en Cataluña y las cláusulas de exclusiva que caen en los juzgados. Una estructura comentada para directores de agencia, sin modelo descargable.
La nota de encargo inmobiliaria es el contrato por el que el propietario encarga a tu agencia vender o alquilar su inmueble, con el precio, la duración, los honorarios y, si la hay, la exclusiva. Ninguna ley estatal la regula de forma específica, pero en Cataluña es obligatoria antes de cualquier oferta (art. 55.5.b de la Ley 18/2007). Un particular que firma fuera de tu oficina puede desistir en 14 días naturales, o en 30 tras una visita no solicitada (art. 102.1 del TRLGDCU), y doce meses más si no le informas (art. 105).
Qué es una nota de encargo inmobiliaria y cuándo es obligatoria
Hoja de encargo inmobiliaria, encargo de venta o nota d’encàrrec: es el mismo contrato de mediación, sin ley estatal específica y con reglas fijadas por los tribunales. Según un informe de la AECOSAN (agencia estatal de consumo) de 9 de marzo de 2016, la regla es que cobras si la operación se cierra o si el propietario aprovecha tu trabajo para cerrarla por su cuenta.
En Cataluña sí es obligatoria. El art. 55.5.b de la Ley catalana 18/2007, del derecho a la vivienda, exige suscribirla antes de iniciar la oferta, y el art. 124.2.f tipifica como infracción grave «hacer publicidad u ofertas de viviendas sin haber suscrito la correspondiente nota de encargo y sin ajustarse al artículo 58.3», con multas previstas de 9.001 a 90.000 € (art. 118.2). Es el riesgo del asesor de Sabadell que sube un piso al portal «para ir tanteando» antes de la firma.
En el resto de España ninguna norma estatal fija su contenido. Rigen el Código Civil y, si el propietario es consumidor (art. 3.1), el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios (TRLGDCU). Revisa si tu comunidad añade requisitos.
Aunque no sea obligatoria donde trabajas, la nota es tu mejor prueba de lo que pactaste. Sin ella, los honorarios se discuten con testigos. Lo que sigue es mi lectura, no asesoramiento: pasa tu modelo por tu abogado.
Qué debe incluir una nota de encargo inmobiliaria: los diez datos de la ley catalana y cuatro añadidos
El art. 55.6 de la Ley 18/2007 da la lista más completa, obligatoria en Cataluña y buen esqueleto en el resto. Si buscabas un modelo de encargo de venta en exclusiva para descargar, no lo encontrarás aquí, y es a propósito: las plantillas firmadas sin leer son las que acaban en un juzgado.
| Art. 55.6 | Qué poner | Ojo con |
|---|---|---|
| a) Agente | Identidad y n.º del registro de agentes (obligatorio en Cataluña) | Poner solo la marca |
| b) Propietarios | Todos los titulares y, en su caso, el representante | Que uno firme por todos |
| c) Duración | Plazo del encargo | Prórrogas automáticas |
| d) Operación | Descripción de la operación; añade si hay exclusiva | No aclarar si puede vender por su cuenta |
| e) Finca | Datos registrales, cargas, gravámenes y afectaciones | Ponerlos de memoria, sin nota simple |
| f) Protección oficial | Régimen de protección, en su caso | Dar por hecho que es vivienda libre |
| g) Precio | Precio de oferta | No decir cómo se revisa |
| h) Aspectos jurídicos | Lo que declara el propietario bajo su responsabilidad, como pleitos pendientes | Que no lo firme él |
| i) Retribución | Porcentaje o importe fijo y forma de pago, sin cobrar a las dos partes salvo acuerdo expreso | Olvidar base de cálculo, IVA y devengo |
| j) Derechos y obligaciones | Los de cada parte y las facultades del agente | Que solo se obligue el propietario |
A esa lista le sumo cuatro cosas, las tres primeras obligatorias si firmas con un particular fuera de tu oficina o a distancia:
- La información de desistimiento y su formulario (art. 97.1.j y anexo I del TRLGDCU).
- Los honorarios como precio total, IVA incluido, o su fórmula de cálculo (art. 97.1.e).
- Copia firmada en papel o, si acepta, en otro soporte duradero (art. 99.2; a distancia, art. 98.7); sin ella, puede pedir la anulación (art. 100.1).
- El lugar y la fecha, porque lo firmado fuera de tu oficina se presume sujeto a este régimen salvo que pruebes lo contrario (art. 92.4).
En alquiler de vivienda, pon en la nota que tus honorarios los paga el propietario, porque la LAU deja a su cargo los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización (art. 20, en la redacción de la Ley 12/2023). En Cataluña, repercutirlos al inquilino cuando no procede es infracción muy grave (art. 123.4.c).
Nota de encargo en exclusiva, sin exclusiva o compartida: qué cambia para tu agencia
En la nota de encargo en exclusiva, el propietario se compromete a no encargar la venta a otro intermediario durante el plazo y, según la redacción, a no vender por su cuenta. Sin exclusiva, en general cobra la agencia cuya gestión lleva a la operación, si puede probarla. La exclusiva compartida, que ninguna ley define, abre el encargo a otras agencias y reparte los honorarios con la que trae al comprador.
| Modalidad | Qué arriesgas | Cuándo la aceptaría |
|---|---|---|
| Exclusiva | Que la cláusula caiga si es confusa o no puedes probar tu trabajo | Propietario decidido, precio defendible, titulares de acuerdo |
| Sin exclusiva | Trabajar para que cobre otro | Herederos sin acuerdo o inmueble ya en otras agencias |
| Exclusiva compartida | Repartir honorarios y depender de cómo trabajen las demás | Cuando tu cartera de compradores se queda corta |
Una exclusiva sin plan escrito solo obliga al propietario, y esa falta de reciprocidad es lo que examina el control de cláusulas abusivas (art. 87). Prefiero un encargo sin exclusiva bien documentado a una exclusiva firmada a regañadientes.
En la cita lo planteo así: «Te propongo una exclusiva de seis meses con un plan por escrito. Si el día 45 no he cumplido lo que pone aquí, la rompes y no me debes nada.»
Derecho de desistimiento: 14 días, 30 días o más de un año
Si el propietario es un particular y firmáis fuera de tu oficina o a distancia, tiene 14 días naturales desde la firma para echarse atrás sin explicaciones, y 30 si firmó en su casa tras una visita que no pidió (art. 102.1 del TRLGDCU, redacción vigente desde el 28 de mayo de 2022). Si no le informas, el plazo se alarga doce meses y puede irse sin pagarte nada, aunque ya hayas pagado fotógrafo y portales (arts. 105 y 108.5); si le informas tarde, le quedan 14 o 30 días desde que recibe la información. Es nula toda cláusula que penalice el desistimiento o le haga renunciar a él (art. 102.2).
Firmar en tu oficina justo después de veros fuera de ella cuenta igual (art. 92.2.c). ¿Y la excepción de los inmuebles (art. 93.e)? Mi lectura es que cubre la compraventa, no tu mediación: la Directiva 2011/83/UE, de la que sale la norma, incluye expresamente los servicios de agente inmobiliario (considerando 26).
| Escenario (propietario particular) | Desistimiento legal |
|---|---|
| Firma en tu oficina, sin haber estado en su casa justo antes | No hay |
| Pidió la valoración por tu web, vas a su casa y firmáis en el salón | 14 días |
| Llamas a su puerta sin cita y firmáis en el acto | 30 días |
| Valoras en su casa por la mañana y firma en tu oficina esa tarde | Zona gris (art. 92.2.c; considerando 21 de la Directiva): si tuvo tiempo de pensarlo, quizá no haya. Por prudencia, informa y cuenta 14 días |
| Firma electrónica por email, sin veros | 14 días, si firmar a distancia es tu práctica habitual (sistema organizado, art. 92.1) |
| El propietario es una sociedad patrimonial | No hay: no es consumidor (art. 3.1) |
Si el propietario quiere que empieces a comercializar ya, recoge su solicitud expresa en papel o en otro soporte duradero, con la declaración del art. 99.3. Por ejemplo: «Solicito que la comercialización empiece durante el plazo de desistimiento. Entiendo que, si desisto, abonaré un importe proporcional a la parte del servicio ya prestada y que, una vez ejecutado íntegramente el servicio, perderé el derecho de desistimiento.» Si tus honorarios solo se devengan con la venta, no está claro cómo se calcula ese importe (art. 108.4). Que tu abogado ajuste la redacción.
La puerta fría no está prohibida como tal, si respetas la negativa del propietario, pero cada firma en el acto te cuesta 30 días de incertidumbre (repasa qué canales de captación siguen siendo legales). Apunta en el CRM el día que vence el plazo y, hasta entonces, no metas dinero fuerte en el inmueble.
Las cláusulas de exclusiva que un juez te puede anular
Con un particular, una cláusula no negociada que, contra la buena fe, desequilibre el contrato en su contra es abusiva y se tiene por no puesta (arts. 82.1 y 83 del TRLGDCU). Probar que se negoció te toca a ti (art. 82.2), cuesta arriba con una nota preimpresa.
| Cláusula | Norma (TRLGDCU) | Redacción más defendible (orientativa) |
|---|---|---|
| Prórroga tácita sin margen real para oponerse | Art. 85.2 | Renovación expresa o aviso con plazo real (fuera de tu oficina, quince días antes del plazo para no renovar, art. 97.1.p) |
| Resolución anticipada solo para la agencia | Arts. 85.4 y 87.3 | La misma facultad para las dos partes |
| Penalización desproporcionada | Art. 85.6 | Indemnización proporcionada a lo que te obligas a hacer y puedas acreditar |
| Prohibición absoluta de vender por su cuenta, con cobro íntegro | Arts. 86.7 y 87 | Depende de la redacción y del trabajo que puedas probar (ver abajo) |
| Duración excesiva u obstáculos para terminar | Art. 87.6 | Plazo razonable y salida sencilla |
La AECOSAN se apoya en un caso de Santander: anuncio en internet, cartel, cuatro visitas y publicación en el portal ocho meses después de firmar. El Juzgado de Primera Instancia n.º 10 (sentencia de 25 de febrero de 2015) consideró que eso no justificaba ni la exclusiva ni cobrar una venta en la que la agencia no intervino, y recordó que las Audiencias coinciden en que penalizar con más del 50 % de los honorarios es desproporcionado. Con esa sentencia y cinco Audiencias Provinciales, aunque admite que la jurisprudencia está dividida, el informe considera abusivo prohibir al propietario vender por su cuenta bajo pena de pagar la comisión entera.
Según el comentario del despacho CMS de julio de 2019, el Tribunal Supremo (sentencia de 10 de mayo de 2019) confirmó el criterio de la Audiencia Provincial y ratificó una cláusula de exclusividad cuya literalidad era «concreta, clara, sencilla, accesible y legible», con una indemnización del 4 % del precio de venta, proporcionada a la intensa actividad de publicidad y difusión a la que se había obligado el agente. El informe, anterior, no vincula al juez.
Mi lectura es que una exclusiva clara, que diga qué te comprometes a hacer, se sostiene. Y si el comprador lo llevaste tú, te toca demostrarlo, así que guarda las hojas de visita.
Cuando el propietario quiere rescindir la nota de encargo
En plazo de desistimiento, no se discute: «Estás en plazo, te mando hoy el acuse de recibo.» Fuera de plazo, relee la cláusula, negocia y déjalo por escrito, sin amenazar con penalizaciones que no defenderías ante un juez.
Antes de firmar: titularidad, cargas y quién tiene que firmar
La nota simple identifica finca, titulares y cargas, con valor puramente informativo (art. 222.5 de la Ley Hipotecaria). En Cataluña, el agente debe verificar titularidad y cargas antes de firmar nada con terceros (art. 55.7). Yo pediría siempre la nota simple antes de firmar el encargo: un embargo se descubre mejor ese día que en la notaría.
La nota de encargo no es una venta, pero si no la firman quienes firmarán la escritura, tu encargo puede quedarse sin operación. Para vender, en derecho común, ningún condueño altera la cosa común sin los demás (art. 397 CC), la vivienda habitual exige el consentimiento de ambos cónyuges aunque sea de uno solo, o autorización judicial (art. 1320 CC), y los gananciales, el de los dos (art. 1377 CC). Si el piso es de uno y el otro cónyuge se entera en la primera visita, tienes un problema.
Nadie contrata por otro sin autorización (art. 1259 CC), así que pide el poder. Con una herencia sin repartir, reúne la firma de todos los herederos y confirma con el notario o tu abogado quién puede disponer. En las comunidades con derecho civil propio, estas reglas pueden variar.
Mi lista antes de cada firma, que en buena parte es lo que el comprador podrá exigirte (art. 31 de la Ley 12/2023, de vivienda):
- Nota simple reciente, con los mismos titulares que firman.
- Estado civil y régimen económico de cada titular.
- Certificado de eficiencia energética y cédula de habitabilidad, donde se exija.
- Superficies, antigüedad, reformas y estado de ocupación.
- Cargas, hipoteca pendiente, régimen de protección y pleitos declarados.
La exclusiva se gana antes de la cita
La mejor nota de encargo inmobiliaria no te da una exclusiva si llegas el sexto. En Estados Unidos, según el Profile of Home Buyers and Sellers 2025 de la NAR (la asociación nacional de agentes), resumido por Virginia Realtors el 8 de diciembre de 2025, el 66 % de los vendedores encontró a su agente por recomendación o porque ya había trabajado con él. Aquí no tenemos ese dato: mira de dónde vinieron tus últimas diez exclusivas.
Reactiva a tus antiguos clientes con base legal (lo cuento en cómo reactivar tu CRM), y trabaja los inmuebles que llevan meses sin venderse. Después toca detectar a los propietarios que van a vender antes de que se anuncien. En la cita, tres pasos al estilo estadounidense, con un matiz: aquí el papel también es prueba.
- Una valoración argumentada, aunque no sea la cifra que el propietario quería oír.
- Un plan de comercialización anexo, que ayuda a probar la reciprocidad del art. 87 (es mi lectura). Por ejemplo, fotos y plano en 7 días, publicación en 10 (con su solicitud expresa si firmasteis fuera), informe de visitas cada 15 días y revisión del precio el día 45.
- Una explicación honesta de la exclusiva y de cómo romperla.
Entregar la información de desistimiento sin que te la pidan da confianza, y callártela te puede costar doce meses.
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Lo que no hace
No redacta ni revisa notas de encargo, ni es un CRM o un agregador de anuncios; los contactos se exportan a tu CRM, sin conector nativo. Una puntuación alta no garantiza la venta y la señal caduca rápido, así que si no puedes trabajar los contactos en pocos días, te servirá poco. Esos propietarios se trabajan por carta, con presencia local en tu zona o, solo con consentimiento previo, por email y SMS. Elegir el canal y recoger el consentimiento es cosa de tu agencia.
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Preguntas frecuentes
¿Es obligatoria la nota de encargo inmobiliaria?
En Cataluña, sí. El art. 55.5.b de la Ley 18/2007 obliga al agente a firmarla con los propietarios antes de iniciar la oferta, el art. 58.5 prohíbe comercializar inmuebles por cuenta ajena sin ella, y hacer publicidad u ofertas de viviendas sin nota puede ser infracción grave (art. 124.2.f), con multas de 9.001 a 90.000 €. En el resto de España ninguna ley estatal la impone ni fija su contenido. Aun así, conviene firmarla siempre, porque es la mejor prueba de lo pactado. Y si el propietario es un particular, se le aplica además la normativa de consumo (TRLGDCU).
¿Cuánto debe durar una nota de encargo en exclusiva?
Ninguna norma estatal fija una duración. En Cataluña, el plazo tiene que constar en la nota (art. 55.6.c de la Ley 18/2007). Con un propietario particular, el TRLGDCU considera abusivas las duraciones excesivas y los obstáculos desproporcionados para poner fin al contrato (art. 87.6), así como la prórroga automática con una fecha límite que no permite oponerse de forma efectiva (art. 85.2). En la práctica, calcula el plazo al revés: lo que tardan en venderse en tu zona inmuebles parecidos, según tu propio histórico, más el margen que necesita tu plan de comercialización. Fija una fecha de fin concreta y, para continuar, firma una renovación expresa.
¿Puede el propietario rescindir la nota de encargo después de firmarla?
Depende de dónde y con quién se firmó. Si el propietario es un particular y la firma fue fuera de la oficina de la agencia o a distancia, puede desistir sin indicar motivo y sin penalización en 14 días naturales, o en 30 si el contrato se celebró tras una visita no solicitada a su domicilio (art. 102.1 del TRLGDCU). Si la agencia no le informó de ese derecho, el plazo se alarga doce meses (art. 105). Fuera de esos casos, todo depende de la cláusula de duración y resolución, y de que sea equilibrada. Ante un caso concreto, consúltalo con un abogado.
¿Cobra la inmobiliaria honorarios si el propietario vende por su cuenta durante la exclusiva?
Depende de la redacción de la nota y de lo que la agencia pueda probar. Según el comentario del despacho CMS, el Supremo, en sentencia de 10 de mayo de 2019, ratificó una cláusula de exclusividad clara y una indemnización del 4 % del precio de venta, proporcionada a la intensa actividad de publicidad y difusión a la que se había obligado el agente. Antes, el informe de la AECOSAN de 9 de marzo de 2016, no vinculante, y varias Audiencias Provinciales habían considerado abusivo cobrar la comisión entera si la agencia no intervino. Si el comprador llegó a través de la agencia, los honorarios se defienden mucho mejor.
¿Tienen que firmar la nota de encargo todos los propietarios o herederos?
En la práctica, y por prudencia, sí, porque son quienes tendrán que consentir la venta. En Cataluña la nota debe identificar a los propietarios (art. 55.6.b de la Ley 18/2007). En derecho común, ningún condueño puede alterar la cosa común sin los demás (art. 397 del Código Civil), disponer de la vivienda habitual exige el consentimiento de ambos cónyuges o autorización judicial (art. 1320) y los gananciales, el de los dos (art. 1377). Si firma un representante, pide el poder (art. 1259). Con un piso heredado, lo prudente es que firmen todos los herederos. En las comunidades con derecho civil propio, consulta a un abogado.
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