En España no hay una base común de precios vendidos, pero sí estadísticas públicas de precios escriturados. Método en 6 pasos para un análisis comparativo de mercado con testigos homogeneizados, Notariado, ERI y valor de referencia, el contexto de octubre de 2026 y cómo presentarlo en la cita para conseguir la exclusiva.
Un análisis comparativo de mercado inmobiliario (ACM) es el estudio con el que una agencia fija la horquilla de precio de un inmueble a partir de testigos comparables de su zona. No es una tasación de la Orden ECO/805/2003, pensada para finalidades financieras. En España, un buen ACM cruza los anuncios con tus propias ventas y con los precios de cierre del Notariado, por código postal, y de los Registradores, y lo contrasta con el valor de referencia del Catastro.
¿Qué es un análisis comparativo de mercado inmobiliario y en qué se diferencia de una tasación?
La diferencia cabe en una línea: la tasación de la ECO/805 sirve para la hipoteca y las demás finalidades financieras de su artículo 2; el ACM, para fijar el precio de salida. El propietario suele recibirte con la tasación que le pidió el banco cuando compró, o con la valoración automática de un portal. Aún no has visto el piso y ya tienes dos cifras en contra.
| Criterio | ACM de la agencia | Tasación ECO/805 | Valor de referencia |
|---|---|---|---|
| Para qué sirve | Fijar el precio de salida y su revisión | Hipoteca y demás finalidades del art. 2 (aseguradoras, fondos) | Valor fiscal anual; base mínima del ITP y de Sucesiones |
| En qué se basa | Testigos de la zona y estadísticas de cierre | En el método de comparación, al menos seis transacciones u ofertas de comparables (art. 21) | Compraventas ante notario, con un factor de minoración de 0,9 |
| Qué efecto tiene | Criterio profesional, sin efecto oficial | El que exige la norma para esas finalidades | Fiscal, no de mercado |
La Orden ECO/805/2003 se aplica a las tasaciones destinadas a esas finalidades, y el valor de referencia lo fija el Catastro con los precios que comunican los notarios, con el límite del valor de mercado (texto refundido de la Ley del Catastro, disposición final tercera). Ninguna de estas normas regula el ACM: es tu criterio profesional, y conviene documentarlo, porque es lo único que lo sostiene delante del propietario. Así que no llames «tasación» a tu informe (si el comprador pide una hipoteca, hará falta una tasación aparte) y pon al pie que es una valoración comercial de la agencia y no una tasación conforme a la ECO/805.
El precio del anuncio no es el precio de venta
Muchas plantillas de ACM en español están pensadas para otros mercados (dólares, pies cuadrados) y dan por hecho que tienes los vendidos del MLS. Puede que compartas producto en una bolsa o en un MLS local, pero en España no hay una base común con los precios firmados. Así que lo rápido es abrir Idealista, filtrar por barrio y sacar la media: mides lo que se pide, no lo que se firma.
En la práctica, un piso caro sigue publicado meses y uno bien de precio desaparece en pocas semanas. Por eso los anuncios activos acumulan los caros, como esos inmuebles sobrevalorados que llevan meses sin venderse, y tiran de la media hacia arriba.
No conozco ninguna estadística oficial periódica que mida en España la brecha entre precio pedido y precio firmado. Mide la tuya con tus propios cierres, comparando en el CRM el último precio anunciado con el de las arras o la escritura. Por poner un ejemplo inventado, si la diferencia mediana de tus ocho últimas ventas del barrio fue del 6 %, esa es la brecha que aplicarás a los anuncios. Los anuncios siguen haciendo falta, eso sí, porque te dicen contra quién compite el piso y hasta dónde puede llegar.
Dónde encontrar precios de cierre en España y qué límites tiene cada fuente
Lo que sí hay son estadísticas gratuitas de precios escriturados, sin el sesgo de los anuncios pero cada una con sus límites de escala y de desfase.
| Fuente | Qué da | Escala mínima | Frecuencia y desfase | Acceso | Límite para un ACM |
|---|---|---|---|---|---|
| Portal Estadístico del Notariado | €/m², superficie y precio medios, número de compraventas | Código postal o zona dibujada en el mapa | Mensual (nota del Consejo General del Notariado sobre julio de 2026: 30/09/2026) | Gratuito; registro voluntario para el detalle | Medias, sin testigos; mira qué superficie usa |
| Estadística Registral Inmobiliaria (ERI) de Registradores | Precio declarado por m² construido (general, nueva y usada) y compraventas | Provincia y capital | Trimestral (2T 2026: agosto de 2026); demora media de 45 días entre escritura e inscripción | PDF gratuito | Escala gruesa para un barrio |
| IPV del INE | Índice, sin €/m² | Nacional y CCAA | Trimestral (2T 2026: 07/09/2026) | Gratuito | Tendencia, no precio |
| Valor de referencia (Catastro) | Valor fiscal por inmueble | Inmueble | Anual (mapas del ejercicio 2027: 25/09/2026) | Sede Electrónica del Catastro, con certificado, DNIe o Cl@ve | Minorado (0,9), no de mercado |
| Tus cierres (CRM) | Precio firmado, último precio anunciado, días hasta las arras | Inmueble | Cada operación | Propio | Pocos |
| Portales | Ofertas individuales, días publicados, bajadas | Anuncio | Diaria | Abierto | Precios de oferta; duplicados |
Un buen ACM cruza tus testigos (cierres y anuncios homogeneizados) con estas estadísticas: el Notariado por código postal y los registradores por provincia. Ojo con las cifras que no cuadran. Asturias sube un 15,0 % anual en el IPV del 2T 2026 (INE) y un 29,3 % interanual en el €/m² notarial de julio de 2026, según la nota del Consejo General del Notariado del 30 de septiembre. No cuadran porque uno es un índice trimestral y el otro, el precio medio de lo vendido en un mes. Tampoco confundas el valor de referencia con el valor catastral del recibo del IBI, un dato protegido (art. 51 del texto refundido de la Ley del Catastro).
Cómo hacer un ACM inmobiliario en 6 pasos
Los pasos de un análisis comparativo de mercado inmobiliario que te propongo copian la lógica de la ECO/805: comparables «similares al inmueble objeto de valoración» (art. 4) y transacciones reales y ofertas firmes, sin precios anormales y homogeneizadas con criterios justificados (art. 22). Cada paso deja algo por escrito.
- La ficha y la visita: superficies construida y útil, planta y ascensor, exterior o interior, estado, CEE, garaje y trastero, antigüedad, ocupación, cargas y titulares (el art. 31 de la Ley 12/2023 enumera la información mínima que puede solicitar el comprador). Pide al propietario una nota simple reciente y que consulte delante de ti su valor de referencia en la Sede Electrónica del Catastro.
- La zona: el código postal, o una zona dibujada en el Portal del Notariado, sin mezclar los dos lados de una avenida que separa precios ni la primera línea de playa con la tercera. Si trabajas tu zona de farming, ya la tienes.
- Los testigos: apunta a seis, el mínimo que la ECO/805 exige para una tasación (art. 21), entre cierres propios, anuncios activos y algún retirado sin vender, que es el que te marca el techo. Quita los duplicados y lo que no es mercado libre, como una venta entre familiares o una subasta.
- La homogeneización: todo en €/m² construido, como la ERI. Ajusta planta y ascensor, estado, CEE, exterior, terraza y garaje, cada ajuste con su motivo por escrito; si usas porcentajes, di que son criterio de tu agencia. Aplica tu brecha a los anuncios y actualiza con la tendencia los cierres de más de un trimestre (en el 2T 2026, +3,5 % trimestral en la usada según la ERI, o el dato de tu provincia en la tabla de más abajo), aunque sea una media aplicada a un barrio.
- El contraste: el €/m² notarial de tu código postal (tu mejor referencia de precio firmado), el de la usada en tu provincia según la ERI y el valor de referencia. El art. 10.2 del texto refundido del ITP y AJD (TRLITPAJD) toma como base imponible de los inmuebles su valor de referencia; si el valor declarado por los interesados, el precio o contraprestación pactada, o ambos, son superiores, se toma la mayor de estas magnitudes. Los cálculos, para el asesor fiscal.
- La horquilla y la estrategia: precio de salida, objetivo y mínimo aceptable; el plazo, según tus días hasta las arras y la antigüedad de los anuncios rivales; y una fecha de revisión por escrito.
Un ejemplo inventado, para que veas las cuentas. Piso de 85 m² construidos, tercero con ascensor, para actualizar y con CEE E.
| Testigo | Tipo | m² | Precio | €/m² |
|---|---|---|---|---|
| T1 | Cierre propio (arras, agosto de 2026), a reformar | 80 | 196.000 € | 2.450 |
| T2 | Cierre propio (escritura, septiembre de 2026), buen estado | 92 | 230.000 € | 2.500 |
| T3 | Anuncio activo, estado parecido | 88 | 249.000 € | 2.830 |
| T4 | Anuncio activo, estado parecido, 120 días y una bajada | 84 | 235.000 € | 2.798 |
| T5 | Anuncio activo, reforma integral | 90 | 279.000 € | 3.100 (2.790 homogeneizado) |
| T6 | Anuncio retirado sin vender | 86 | 245.000 € | 2.849 |
| T7 | Anuncio activo, estado parecido | 82 | 239.000 € | 2.915 |
Solo ajusto T5 (-10 % por la reforma, criterio de la agencia), porque según las fotos T3, T4 y T7 están en un estado parecido al tuyo. La mediana de los cuatro anuncios activos homogeneizados da 2.814 €/m², y con una brecha propia del 6 %, también inventada, 2.645 €/m². Los dos cierres, de hace menos de un trimestre y de pisos en peor y en mejor estado que el tuyo, quedan en 2.450 y 2.500 €/m², señal de que los anuncios siguen caros incluso descontando la brecha. La horquilla queda entre 2.475 y 2.600 €/m², de 210.375 a 221.000 €, con los cierres como mínimo y el retirado como techo. Me falta el contraste notarial, y aquí no te doy cifra: mira la de tu código postal en el Portal, nunca una de memoria.
Si llevas los testigos en un Excel, yo pondría estas columnas: testigo, fuente, fecha, calle sin portal, m² construidos, planta y ascensor, estado, CEE, exterior o interior, garaje y trastero, precio, €/m², ajustes y motivo, €/m² homogeneizado y días en el mercado. En un año tendrás tu propia base de cierres del barrio.
Lo que tienes que explicarle al propietario en octubre de 2026
Los precios están en máximos. Según la ERI (Registradores, agosto de 2026), el metro cuadrado llegó a 2.487 € en el 2T 2026, récord de la serie, y el IPV del INE (7 de septiembre) sube un 12,2 % en un año. Pero se vende menos. Los notarios cuentan en julio un 11,1 % menos de compraventas que un año antes, el séptimo mes seguido a la baja, y el INE, 61.417 compraventas de viviendas inscritas en julio de 2026, un 5,1 % menos (dato provisional del 25 de septiembre, el último publicado al cerrar este texto).
Y la hipoteca pesa más. El Euríbor a doce meses fue del 3,247 % en septiembre de 2026, frente al 2,172 % un año antes (BOE), tras dos subidas del BCE de 25 puntos básicos, con efecto el 17 de junio y el 16 de septiembre de 2026, y la cuota media se come ya el 34,3 % del coste salarial (ERI). Con precios en récord y menos compradores, el precio de salida decide si el piso se vende en semanas o se queda en Idealista hasta la primavera.
En la cita, yo lo diría así: «Lo que sacó su vecino el año pasado es una pista, nada más. Desde entonces los precios han subido, pero la hipoteca también, y hay menos compradores que lleguen a esa cuota».
Precio por m² y compraventas de vivienda por provincia, 2.º trimestre de 2026
| Provincia | Compraventas 2T 2026 (var. trimestral) | €/m² general 2T 2026 (var. trimestral) | €/m² vivienda usada 2T 2026 (var. trimestral) |
|---|---|---|---|
| Madrid | 19.274 (-2,6 %) | 4.477 (+1,6 %) | 4.581 (+2,3 %) |
| Barcelona | 17.653 (-10,3 %) | 3.406 (+6,1 %) | 3.358 (+5,4 %) |
| Alicante/Alacant | 12.298 (-2,5 %) | 2.267 (+2,4 %) | 2.153 (+3,3 %) |
| Valencia/València | 9.619 (-5,6 %) | 1.911 (+3,7 %) | 1.892 (+7,2 %) |
| Málaga | 9.387 (+7,7 %) | 3.347 (+0,2 %) | 3.281 (+3,3 %) |
| Murcia | 6.441 (-3,4 %) | 1.514 (+3,6 %) | 1.444 (+5,4 %) |
| Sevilla | 6.204 (-15,2 %) | 1.819 (-2,8 %) | 1.724 (+0,6 %) |
| Cádiz | 4.336 (-6,6 %) | 1.964 (-4,0 %) | 2.001 (+2,5 %) |
| Tarragona | 4.120 (-7,7 %) | 1.949 (-0,6 %) | 1.945 (+3,0 %) |
| Almería | 3.833 (-8,0 %) | 1.526 (+9,5 %) | 1.538 (+10,1 %) |
| Asturias | 3.827 (-0,8 %) | 1.749 (+3,7 %) | 1.652 (+5,4 %) |
| Granada | 3.595 (-13,2 %) | 1.664 (+10,2 %) | 1.575 (+6,8 %) |
| Girona | 3.455 (-14,5 %) | 2.751 (+4,1 %) | 2.605 (+3,1 %) |
| Toledo | 3.390 (-8,8 %) | 1.153 (+7,2 %) | 1.169 (+7,7 %) |
| Zaragoza | 3.301 (+0,3 %) | 1.933 (-1,0 %) | 1.893 (+1,2 %) |
| España | 167.934 (-5,7 %) | 2.487 (+2,4 %) | 2.448 (+3,5 %) |
Fuente: Colegio de Registradores, ERI del 2T 2026 (n.º 89, agosto de 2026, pp. 15 y 27); compilación de Maline de las 15 provincias que más venden. Precio declarado en escrituras inscritas, por m² construido, según la fecha de inscripción.
Si el piso es de segunda mano, mira la columna de usada, que según la propia ERI «refleja más adecuadamente el sentimiento del mercado, en la medida que registra acuerdos de compraventa recientes» (p. 9). Sevilla baja un 2,8 % en el €/m² general, pero su usada sube un 0,6 %, porque la caída viene de la obra nueva (-4,4 %).
Cómo presentar el ACM en la cita para conseguir la exclusiva
En Estados Unidos, la National Association of Realtors tiene hasta una certificación, Pricing Strategy Advisor, para «strengthen your CMAs», es decir, para reforzar sus análisis comparativos de mercado. Allí tiran de los vendidos del MLS; tú, de tus cierres, el Notariado y los registradores. Para el informe de valoración que le dejas al propietario, me basta esta estructura:
- Portada con fecha y validez.
- Ficha del inmueble.
- Mercado del código postal y de la provincia, con fuentes y fechas.
- Competencia y días publicados.
- Testigos homogeneizados.
- Horquilla, precio de salida y fecha de revisión.
- Plan de comercialización y propuesta de encargo.
Yo abriría la cita así: «Le enseño tres cifras: lo que piden hoy sus vecinos, lo que se ha firmado ante notario en su código postal y el valor de referencia que Hacienda tiene para su piso». Y para el precio: «Si salimos a 245.000 €, salimos al precio del piso que se retiró sin venderse, y el comprador nos comparará con el de 84 m² que lleva cuatro meses publicado a 235.000 €».
Tres objeciones llegarán seguro. A «Otra agencia me da 20.000 € más», contesta: «Puede ser. Pídale que le enseñe qué pisos de la zona se han vendido a ese precio. Si no se los enseña, le está ofreciendo un anuncio caro, no un precio». A «Mi piso está mejor que el del vecino», enséñale la homogeneización, línea por línea. Y a «Hacienda dice que vale tanto»: «Es un valor para los impuestos, calculado con las compraventas de la zona y sin ver su piso».
El ACM también te sirve para defender la exclusiva: «Con tres agencias, su piso puede salir en Idealista a tres precios distintos, y el comprador llamará a la que lo anuncie más barato. Con una sola, hay un precio y una fecha para revisarlo» (más en la guía para captar encargos en España). Lo que no se hace es inflar el precio para captar, porque ganas el encargo hoy y lo pagas en tres meses, cuando toque negociar la bajada. Y nada de vecinos identificables junto a su precio.
Cuando hay herederos o un divorcio de por medio
En el Impuesto sobre Sucesiones, la base es el valor de referencia salvo que se declare uno mayor (art. 9.3 de la Ley 29/1987), pero eso no resuelve lo que bloquea la venta: tres hermanos, uno vive en el piso y quiere quedárselo pagando a los otros dos. Necesitan un precio de mercado que ninguno pueda discutir, y tu ACM, con sus fuentes, se lo da. No es un caso raro, porque el INE contó 43.840 fincas transmitidas por herencia solo en julio de 2026 (dato provisional; fincas, no solo viviendas). Con la vivienda de un divorcio pasa lo mismo, y las cuentas de impuestos, para el asesor fiscal.
Lo que Maline aporta antes del ACM y lo que no hace
Qué hace
Un buen ACM solo sirve si te sientas con el propietario, y quien llega antes a esa mesa presenta el suyo antes de que el propietario junte tres valoraciones, alguna inflada.
Maline te transmite los propietarios de tu zona que tienen un proyecto de venta, antes de que salgan al mercado. Más de 1.500 agentes y agencias utilizan Maline.
Sus límites
Un proyecto de venta todavía no es un encargo: te toca convencer al propietario de que te confíe su vivienda, y ahí entra tu ACM. El canal de contacto y su conformidad con la ley son responsabilidad de tu agencia.
Un territorio exclusivo
Una sola agencia Maline por zona, así que el primer ACM que vea el propietario puede ser el tuyo.
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Preguntas frecuentes
¿Qué diferencia hay entre una tasación y una valoración inmobiliaria?
La tasación de la Orden ECO/805/2003 es la que se usa, sobre todo, para que un banco conceda una hipoteca; también la usan las aseguradoras y los fondos de inversión inmobiliaria y de pensiones (art. 2). Tiene requisitos propios de método, comparables y documentación. La valoración de una agencia, o ACM, es una estimación comercial para fijar el precio de salida y negociar la venta. No tiene validez oficial ni sustituye a la tasación: si el comprador pide una hipoteca, hará falta una tasación aparte.
¿Dónde puedo ver precios reales de venta de pisos en España?
En tres fuentes públicas. El Portal Estadístico del Notariado es gratuito, se actualiza cada mes y llega hasta el código postal. La Estadística Registral Inmobiliaria de los registradores es trimestral y da precios por provincia y capital, con una columna para la vivienda usada. El INE publica el IPV, que es un índice sin precio por m², y una estadística mensual de compraventas inscritas. Ninguna ofrece precios individuales de cierre en abierto, así que los testigos firmados más fiables que tendrás son los de tu agencia. Los portales enseñan precios de oferta.
¿Qué es el valor de referencia del Catastro y para qué sirve?
Es un valor fiscal que el Catastro fija cada año a partir de los precios de las compraventas ante notario, con un factor de minoración de 0,9 para que no supere el valor de mercado (Orden HFP/1104/2021, arts. 1 y 2). Es la base del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) y del de Sucesiones, salvo que el precio o el valor declarado sean superiores. Se consulta en la Sede Electrónica del Catastro, con certificado, DNIe o Cl@ve. Para cada impuesto cuenta el valor de la fecha de devengo: los mapas del ejercicio 2027 se publicaron el 25 de septiembre de 2026, pero no sustituyen al valor vigente hoy.
¿Qué dice la ley sobre la base del ITP de un piso usado?
El art. 10.2 del texto refundido del ITP y AJD (TRLITPAJD) toma como base imponible de los inmuebles su valor de referencia a la fecha de devengo del impuesto; si el valor declarado por los interesados, el precio o contraprestación pactada, o ambos, son superiores, se toma la mayor de estas magnitudes. En las transmisiones, el contribuyente es quien adquiere (art. 8.a). El valor de referencia solo puede impugnarse cuando se recurra la liquidación que, en su caso, realice la Administración tributaria o con ocasión de la solicitud de rectificación de la autoliquidación (art. 10.3). Los cálculos de cada caso, para el asesor fiscal.
¿Cuántos testigos necesito para un análisis comparativo de mercado inmobiliario?
La Orden ECO/805/2003 no fija un número para un ACM; para el método de comparación de una tasación exige información sobre al menos seis transacciones u ofertas de comparables (art. 21), y es una buena referencia para una agencia. Importa más la calidad de los testigos que su número: el mismo código postal o la misma zona, una superficie parecida, fechas recientes, una homogeneización con el motivo de cada ajuste y, al menos, un cierre real entre ellos. Con seis anuncios y ningún precio firmado sabes contra quién compites, pero no a cuánto se vende.
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