La vie en couple démarre souvent par un projet commun : acheter un bien immobilier. Mais quand le couple se sépare, la question du logement devient l’un des sujets les plus délicats à régler. Qui garde la maison ? Faut-il vendre ? Comment se partage le crédit ? En France, près de 130 000 divorces sont prononcés chaque année (source : ministère de la Justice, 2024), et dans la majorité des cas, un bien immobilier est en jeu.
Que vous soyez mariés, pacsés ou en concubinage, les règles diffèrent. Voici ce que vous devez savoir pour prendre les bonnes décisions.
Quel régime matrimonial s’applique à votre bien ?
Le sort de votre logement dépend avant tout de votre régime matrimonial. C’est lui qui détermine comment les biens sont répartis en cas de séparation.
Communauté réduite aux acquêts (régime par défaut)
C’est le régime le plus courant en France : si vous vous êtes mariés sans contrat, c’est celui qui s’applique. Tout bien acquis pendant le mariage appartient à la communauté, c’est-à-dire aux deux époux à parts égales, même si l’un des deux a davantage contribué au financement.
Au moment du divorce, le bien est partagé en deux parts égales. Il existe quelques exceptions, notamment pour les biens reçus par donation ou héritage, qui restent des biens propres. Rapprochez-vous de votre notaire pour vérifier votre situation.
Séparation de biens (contrat notarié)
Avec ce régime, vos patrimoines respectifs sont séparés. Si vous avez acheté un bien ensemble, il est soumis aux règles de l’indivision : chacun est propriétaire dans la proportion correspondant à son apport. Si les quotes-parts ne sont pas précisées dans l’acte d’achat, le bien est considéré comme divisible par moitié.
Pacs
Le régime par défaut du Pacs est la séparation de biens. En cas de rupture, le partage d’un bien commun se fait en proportion de l’apport de chacun. Attention : si vous avez opté pour le régime d’indivision spécifique au Pacs, on se rapproche alors de la communauté réduite aux acquêts — le bien acheté pendant le pacte sera divisible par moitié.
Après la séparation : les 3 options possibles
Option 1 : Vendre le bien et partager le produit
C’est la solution la plus fréquente. Le bien est mis en vente, et chaque ex-conjoint récupère sa part après remboursement du crédit immobilier restant. Attention : si le prix de vente ne couvre pas le solde du prêt, celui-ci reste dû. Vous devrez vous entendre pour assumer le remboursement.
Faire appel à un agent immobilier professionnel pour cette vente est particulièrement recommandé : il joue le rôle de tiers neutre et garantit une estimation objective du bien.
Option 2 : L’un des deux conserve le bien (rachat de soulte)
L’un des ex-conjoints peut racheter la part de l’autre. On parle alors de rachat de soulte. Le montant de la soulte correspond à la valeur de la part de celui qui renonce, déduction faite de sa quote-part du crédit restant. Cette opération nécessite un acte notarié et, généralement, un nouveau prêt immobilier pour financer le rachat.
Exemple concret : un bien estimé à 300 000 € avec un crédit restant de 100 000 €. La valeur nette est de 200 000 €. Si les parts sont égales, la soulte à verser est de 100 000 €.
Option 3 : Conserver le bien à deux (indivision post-divorce)
Moins fréquent mais possible : les deux ex-conjoints restent copropriétaires. Chacun continue à assumer sa part des frais (crédit, impôts, travaux, réparations). Cette solution est parfois choisie pour ne pas perturber les enfants ou en attendant une conjoncture de marché plus favorable.
Les frais et taxes à prévoir
Le partage des biens n’est pas gratuit. Voici les principaux coûts à anticiper :
- Droit de partage : depuis janvier 2022, il est passé de 2,5 % à 1,1 % de l’actif net partagé pour les divorces. C’est une bonne nouvelle, mais sur un bien de 300 000 €, cela représente tout de même 3 300 €.
- Frais de notaire : en cas de rachat de soulte, comptez environ 7 à 8 % du montant de la soulte pour les frais notariés.
- Désolidarisation du prêt : si l’un des deux garde le bien avec un crédit en cours, il faut demander une désolidarisation de l’emprunt commun auprès de la banque. La banque n’est pas obligée d’accepter : elle vérifiera la capacité de remboursement du conjoint restant.
- Frais d’agence : en cas de vente, les honoraires d’agence (3 à 5 % en moyenne) s’appliquent mais sont largement compensés par la sécurité juridique et la rapidité de la transaction.
Pourquoi faire appel à un professionnel immobilier ?
En situation de divorce, les émotions compliquent souvent les décisions patrimoniales. Un agent immobilier professionnel apporte plusieurs avantages décisifs :
- Estimation impartiale : ni surévaluation ni sous-évaluation du bien. L’agent s’appuie sur des données de marché objectives et des transactions comparables récentes.
- Médiation naturelle : en tant que tiers neutre, l’agent facilite les échanges entre les ex-conjoints et évite les blocages émotionnels.
- Rapidité de vente : un bien correctement estimé et commercialisé par un professionnel se vend en moyenne 2 à 3 fois plus vite qu’entre particuliers.
- Sécurité juridique : l’agent veille au respect de toutes les obligations légales (diagnostics, droit de préemption, conditions suspensives).
Le divorce fait partie des événements de vie qui déclenchent des projets immobiliers. C’est d’ailleurs l’un des signaux que les outils de prospection immobilière prédictive permettent de détecter en amont, pour accompagner les propriétaires au bon moment.
Pour aller plus loin
Vous êtes propriétaire et traversez une période de changement ? Ces ressources peuvent vous aider :
