Le baromètre des notaires du 13 octobre 2026 décrit un marché belge qui « se rafraîchit » : ventes en recul (-5,1 % en Wallonie, -6,9 % dans le Hainaut), prix moyens sous l’inflation hors maisons bruxelloises, crédit plus cher. Lecture province par province et plan d’action pour le stock de mandats d’une agence de Bruxelles ou de Wallonie.
Selon le baromètre des notaires (Fednot) du 13 octobre 2026, le marché immobilier en Belgique ralentit en 2026 : au 3e trimestre, il s’est conclu 2,2 % de ventes de moins qu’un an plus tôt, 5,1 % de moins en Wallonie et 6,9 % dans le Hainaut, Bruxelles restant stable (-0,1 %). Sur les neuf premiers mois de 2026, la maison moyenne dépasse la moyenne de 2025 de 3,0 % en Belgique, 0,6 % en Wallonie et 4,8 % à Bruxelles, pour une inflation de 4,69 % fin septembre. J’y lis, pour une agence, des mandats qui risquent de rester plus longtemps en portefeuille et une base 2025 trompeuse, gonflée notamment par la baisse des droits d’enregistrement à 3 % en Wallonie.
Le marché immobilier en Belgique au 3e trimestre 2026, en chiffres
La presse a lu le baromètre publié par notaire.be le 13 octobre 2026 et son PDF pour l’acheteur ; je le lis pour un stock de mandats.
| Région | Ventes, T3 2026 / T3 2025 | dont maisons | dont appartements | Prix moyen maison, 9 mois 2026 / 2025 | Prix moyen appartement, 9 mois 2026 / 2025 |
|---|---|---|---|---|---|
| Belgique | -2,2 % | -2,8 % | -0,4 % | 360 613 € (+3,0 %) | 287 616 € (+2,0 %) |
| Bruxelles | -0,1 % | -1,8 % | +1,2 % | 609 227 € (+4,8 %) | 301 666 € (+1,7 %) |
| Wallonie | -5,1 % | -5,9 % | -0,6 % | 270 239 € (+0,6 %) | 216 239 € (+2,0 %) |
| Flandre | -1,1 % | -1,2 % | -0,7 % | 398 182 € (+3,5 %) | 300 349 € (+1,8 %) |
Les périodes diffèrent : les ventes comparent le 3e trimestre 2026 au 3e trimestre 2025, les prix, les neuf premiers mois de 2026 à la moyenne de 2025.
Au 2e trimestre, les ventes progressaient encore de 1,5 % (notaire.be, 8 juillet 2026). Pour le 3e, Renaud Grégoire, notaire et porte-parole de notaire.be, l’explique : « Le crédit est devenu plus cher ces derniers mois, ce qui a entraîné un léger ralentissement de notre marché immobilier. »
Ma lecture : les prix tiennent, les ventes se raréfient. En Wallonie, avec 5 % de ventes en moins, une partie des mandats risque de rester plus longtemps en portefeuille. Si l’offre ne baisse pas au même rythme, l’acheteur a plus de choix et c’est le bien le mieux placé en prix qui part.
Bruxelles : la maison moyenne passe le seuil des 600 000 €
À Bruxelles, le volume tient grâce aux appartements. La maison moyenne atteint 609 227 € sur neuf mois, contre 581 540 € en 2025 selon le PDF du baromètre : elle passe le plafond de 600 000 € au-delà duquel l’acheteur perd l’abattement de 200 000 € sur les droits d’enregistrement de 12,5 % (Bruxelles Fiscalité). Prenons un acheteur qui remplit les conditions : à 599 000 €, il paie 49 875 € de droits ; à 615 000 €, 76 875 €. À Uccle ou à Woluwe, c’est un argument de prix concret.
En Wallonie, chaque province a son marché
| Province | Ventes, T3 2026 / T3 2025 | dont maisons | dont appartements | Prix moyen maison, 9 mois 2026 / 2025 | Prix moyen appartement, 9 mois 2026 / 2025 |
|---|---|---|---|---|---|
| Hainaut | -6,9 % | -7,7 % | +1,2 % | 215 339 € (-0,3 %) | 188 876 € (+3,1 %) |
| Luxembourg (province) | -6,2 % | -6,9 % | +1,4 % | 284 088 € (-2,2 %) | 234 720 € (-1,2 %) |
| Brabant wallon | -5,0 % | -6,1 % | -1,6 % | 477 816 € (+4,2 %) | 275 868 € (+0,5 %) |
| Namur | -3,7 % | -3,8 % | -2,4 % | 272 201 € (+1,1 %) | 222 535 € (+2,4 %) |
| Liège | -3,5 % | -4,4 % | -0,9 % | 263 112 € (+2,1 %) | 205 466 € (+1,8 %) |
Source : PDF du baromètre Fednot du 13 octobre 2026.
Pour une agence de Charleroi ou de Mons, le Hainaut demande deux discours de prix : la maison recule en ventes comme en prix, l’appartement progresse sur les deux. La province de Luxembourg est la seule province wallonne où maison et appartement reculent en prix : à Arlon ou à Bastogne, la conversation de prix sera plus dure.
Une moyenne change vite. Au 1er semestre 2026, la maison wallonne était à -0,9 % par rapport à 2025 (notaire.be, 8 juillet 2026) ; sur neuf mois, elle est à +0,6 %. Avant de dire à un vendeur que les prix baissent ou montent, attendez au moins deux baromètres dans le même sens.
Des prix moyens sous l’inflation, et la conversation qui va avec
Renaud Grégoire reste prudent : « Les prix restent orientés légèrement à la hausse (+3% pour la Belgique), ce qui reste néanmoins inférieur à l’inflation constatée fin septembre 2026 (4,69%). » Seule la maison bruxelloise (+4,8 %) dépasse ce chiffre.
Le code de déontologie approuvé par l’arrêté royal du 20 juillet 2026 (Moniteur belge du 21 septembre 2026), en vigueur depuis le 1er octobre, encadre cette conversation. Les estimations sont « faites de manière sincère » (art. 48), et l’agent immobilier agréé IPI exprime à son commettant des réserves au sujet du prix si celui-ci est, « à sa connaissance, manifestement disproportionné à la hausse ou à la baisse » (art. 49). Ces numéros suivent l’erratum du 6 octobre 2026 ; la version du 21 septembre ajoutait 3. Consignez cette réserve par écrit, datée, dans le dossier : le jour où le bien ne se vend pas, vous pourrez montrer au vendeur que vous l’aviez dit.
Reste le coût des travaux, « l’élément déterminant dans la négociation d’un bien » selon Renaud Grégoire (8 juillet 2026). En Wallonie, le certificat PEB délivré depuis le 1er septembre 2026 intègre un parcours de rénovation indicatif vers le label A et, pour certains bâtiments, une estimation indicative du coût des travaux (UVCW, 1er septembre 2026).
Au rendez-vous, apportez le chiffre Fednot de la province ou de la Région, avec sa date, les biens comparables en vente et le certificat PEB. Et cette phrase : « La moyenne des notaires dit dans quel sens va le marché, pas ce que vaut votre maison. Et le code de déontologie me demande de vous faire part de mes réserves si, à ma connaissance, le prix est manifestement disproportionné, à la hausse ou à la baisse. »
Pourquoi 2025 fausse vos comparaisons, surtout en Wallonie
Depuis le 1er janvier 2025, l’habitation propre et unique se paie 3 % de droits d’enregistrement en Wallonie, au lieu de 12,5 %. Sur les neuf premiers mois de 2025, Fednot y comptait 17,2 % de ventes de plus qu’un an plus tôt. Sophie Maquet, notaire et porte-parole de notaire.be, refusait pourtant d’attribuer cette reprise à la seule réforme (notaire.be, 22 octobre 2025).
Côté crédit, Febelfin, le 28 juillet 2026, juge plus pertinent, « sur des bases comparables », de mettre 2026 face à 2024, car « l’année 2025 était une année exceptionnelle », portée notamment par « une réduction significative des droits d’enregistrement en région Wallonne ». Faites comme elle : comparez aussi vos chiffres à 2024.
Au vendeur qui cite son voisin : « Votre voisin a vendu en 2025, l’année où le nouveau taux de 3 % a attiré beaucoup d’acheteurs en même temps. Le taux existe toujours, mais cet afflux est passé : au 3e trimestre 2026, les notaires ont enregistré 5,9 % de ventes de maisons de moins en Wallonie qu’un an plus tôt. »
Des taux hypothécaires plus chers en 2026, des compromis plus fragiles
Au 2e trimestre 2026, Febelfin compte près de 50 000 crédits hypothécaires hors refinancements, 8,6 % de moins qu’un an plus tôt. Les taux moyens de mai 2026 relevés par la BNB allaient de 3,41 % (fixation initiale de plus de 10 ans) à 4,40 % (jusqu’à 1 an). Ivo Van Bulck, de Febelfin, observe que les taux actuels « conduisent davantage de candidats acquéreurs à miser sur une future diminution des taux d’intérêt », donc à choisir plus souvent un taux variable.
Selon le résumé IPI de l’arrêté royal du 28 septembre 2023, aucun honoraire n’est dû si une condition suspensive fait échouer la vente. Un compromis sous condition de crédit porte donc plus de risque quand le crédit renchérit. Je recommande de qualifier le financement avant l’offre : simulation bancaire faite, accord de principe si possible.
Flandre 2027, Wallonie 2028 : deux échéances qui peuvent déplacer des ventes
Ces deux échéances ne prédisent pas les prix, mais elles peuvent avancer ou retarder des signatures.
| Échéance | Ce qui est annoncé | Statut au 16 octobre 2026 | Effet possible (hypothèse) |
|---|---|---|---|
| Flandre, 1er janvier 2027 | Taux réduit relevé de 2 % à 3 % pour les conventions de vente conclues dès cette date (+3 500 € sur 350 000 €, selon notaire.be) | Accord budgétaire flamand, pas encore transposé dans la législation | Des compromis avancés avant fin 2026 ; Renaud Grégoire attend « un léger impact » au nord du pays |
| Wallonie, 1er janvier 2028 | Successions : 75 000 € par part nette seraient exonérés, surtout en ligne directe ; 50 % au plus pour les autres héritiers. Donation immobilière en ligne directe : 6 % au lieu de 9 % entre 150 000 et 250 000 € | Successions : annonce, textes définitifs à venir. Donations : baisse votée fin 2024 | Des donations reportées, des héritiers moins pressés de vendre |
En Flandre, selon notaire.be (6 octobre 2026), c’est la date de la convention de vente qui compterait ; la mesure doit encore être transposée dans la législation flamande. Cela concerne les agences bruxelloises tournées vers Rhode-Saint-Genèse ou Overijse.
En Wallonie, la réforme des successions relayée par notaire.be le 14 octobre 2026 exonérerait 62 % des successions en ligne directe, selon le gouvernement, mais « les textes définitifs doivent encore préciser ces nouvelles règles ». Je ne conseillerais donc ni d’attendre 2028, ni de vendre avant. Au vendeur qui hésite : « Voyez votre notaire ; moi, je peux vous dire ce que vaut le bien aujourd’hui. »
Ce que je ferais dans une agence d’ici la fin de l’année
Quand les ventes reculent, le portefeuille vieillit et chaque nouveau vendeur est plus disputé. Trois chantiers, à commencer par une revue du stock en une matinée.
| Action | Base | Qui |
|---|---|---|
| 1. Lister les exclusivités qui expirent avant fin janvier | 6 mois au maximum avec un consommateur (AR du 28 septembre 2023) | Gérant |
| 2. Comparer chaque prix à la moyenne locale et aux biens concurrents | Tableaux ci-dessus | Agent ou collaborateur indépendant |
| 3. Formuler la réserve de prix par écrit | Art. 49 (l’écrit est mon conseil) | Agent |
| 4. Envoyer le rapport au commettant, chiffres Fednot à l’appui | Au moins une fois par mois (AR de 2023) ; art. 53 et 54 du code | Agent |
| 5. Vérifier le financement des acquéreurs avant le compromis | Condition suspensive (AR de 2023) | Agent |
| 6. Avant de reprendre un mandat échu, vérifier le mandat en cours et la liste des candidats | Art. 50 à 52 ; liste transmise sous 7 jours ouvrables (AR de 2023) | Gérant |
Le point 6 compte : selon le résumé de l’IPI, le contrat du confrère peut lui ouvrir un droit à rémunération si le bien se vend, dans les six mois suivant sa mission, à un candidat qu’il avait précisément informé.
Si une exclusivité expire sans rapport ni réserve écrite, le vendeur n’a aucune raison de ne pas écouter le confrère suivant. Un modèle de rapport mensuel :
« Dans [la province de X / la Région de Bruxelles-Capitale], les ventes de [maisons / appartements] ont évolué de [Y] % au 3e trimestre 2026 sur un an (baromètre Fednot du 13 octobre 2026). Sur votre bien ce mois-ci : [n] demandes, [n] visites, [n] offres. Je vous propose : [prix, photos, budget travaux]. »
Le deuxième chantier consiste à arriver avant la mise en vente, quand chaque vendeur visible attire plus d’agences. Selon le PDF du baromètre, les 65 ans et plus représentent 16 % des acheteurs d’appartements en Wallonie et 19 % en province de Namur, contre 12 % en Belgique et 6 % à Bruxelles. Je fais l’hypothèse qu’une partie d’entre eux quitte une maison familiale : une décision, deux transactions.
Le troisième chantier est une lettre de marché trimestrielle, inspirée du farming américain : The Close (guide mis à jour le 29 juin 2026) conseille d’écrire plusieurs fois par an au même secteur restreint et de juger au bout d’un an. Ma version, calée sur Fednot, tient en cinq blocs :
- le chiffre de la province ou de la Région, avec sa source et sa date ;
- ce qu’il veut dire, en deux phrases ;
- une information réglementaire datée (Flandre 2027, successions 2028, PEB) ;
- un bien « vendu par l’agence », dans le respect du devoir de discrétion (art. 15 du code) ;
- une invitation à un avis de valeur.
Chaque lettre porte vos mentions IPI et montre qu’elle émane d’un agent immobilier (art. 7 et 8 du code). Le choix du canal d’envoi et sa conformité restent de votre responsabilité.
Où Maline vous aide dans ce marché, et où il ne vous aidera pas
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Maline sert le deuxième chantier : il vous transmet les propriétaires de votre secteur qui ont un projet de vente, avant la mise en vente. C’est le principe de la prospection prédictive.
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Questions fréquentes
Les prix de l’immobilier baissent-ils en Belgique en 2026 ?
Non, pas en moyenne. Selon le baromètre Fednot du 13 octobre 2026, le prix moyen d’une maison en Belgique progresse de 3,0 % sur les neuf premiers mois de 2026 par rapport à la moyenne de 2025 (+4,8 % à Bruxelles, +0,6 % en Wallonie), celui d’un appartement de 2,0 %. C’est moins que l’inflation de 4,69 % citée par Fednot, sauf pour la maison bruxelloise. Des baisses existent localement : -2,2 % pour les maisons en province de Luxembourg, -0,3 % dans le Hainaut. Les ventes, elles, reculent sur un an au 3e trimestre 2026 : -2,2 % en Belgique, -5,1 % en Wallonie.
Quel est le prix moyen d’une maison en Wallonie en 2026 ?
Selon le baromètre Fednot du 13 octobre 2026, une maison s’est vendue en moyenne 270 239 € en Wallonie sur les neuf premiers mois de 2026, soit 0,6 % de plus que la moyenne de 2025. Les provinces divergent : 215 339 € dans le Hainaut, 263 112 € en province de Liège, 272 201 € en province de Namur, 284 088 € en province de Luxembourg et 477 816 € en Brabant wallon. Un appartement wallon s’est vendu en moyenne 216 239 € sur la même période (+2,0 %). Ces moyennes dépendent des biens vendus : la valeur d’un bien précis demande une estimation sur place.
Les taux hypothécaires vont-ils baisser en 2027 en Belgique ?
Aucune source officielle ne permet de l’affirmer. Le repère cité par Febelfin le 28 juillet 2026 vient de la BNB : en mai 2026, les taux moyens en Belgique allaient de 3,41 % pour une fixation initiale de plus de 10 ans à 4,40 % pour une fixation jusqu’à 1 an. Febelfin observe que davantage de candidats acquéreurs choisissent un taux variable en misant sur une baisse des taux, sans donner de prévision. Fednot constate le 13 octobre 2026 que le crédit est devenu plus cher ces derniers mois. Pour une simulation, l’acquéreur s’adresse à sa banque ou à un courtier.
Faut-il vendre sa maison maintenant ou attendre 2027 en Belgique ?
Aucune donnée ne dit si les prix seront plus hauts ou plus bas en 2027 en Belgique. Ce qui est daté : en Flandre, le taux réduit des droits d’enregistrement pourrait passer de 2 % à 3 % pour les conventions de vente conclues à partir du 1er janvier 2027 (notaire.be, 6 octobre 2026), une mesure encore à transposer dans la législation flamande. En Wallonie, la baisse des droits de donation immobilière, votée fin 2024, est prévue au 1er janvier 2028 ; celle des droits de succession est annoncée pour la même date, sans textes définitifs (notaire.be, 14 octobre 2026). Chaque cas fiscal se voit avec le notaire.
Pourquoi le nombre de ventes immobilières recule-t-il en Wallonie ?
Selon le baromètre Fednot du 13 octobre 2026, le crédit est devenu plus cher, et la conjoncture comme les difficultés budgétaires rendent les candidats investisseurs « plus frileux ». Résultat : 5,1 % de ventes en moins en Wallonie au 3e trimestre 2026 par rapport au 3e trimestre 2025, 6,9 % dans le Hainaut. La base de comparaison pèse aussi : en 2025, la baisse des droits d’enregistrement à 3 %, toujours applicable, avait contribué avec d’autres facteurs à porter les ventes wallonnes à +17,2 % sur neuf mois. Febelfin juge d’ailleurs plus pertinent de comparer 2026 à 2024, 2025 ayant été « une année exceptionnelle ».
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