Démarchage téléphonique en Belgique en 2026 : ce que disent les textes

Démarchage téléphonique en Belgique : les textes, canal par canal

Quatre sources principales encadrent la prospection d’une agence immobilière en Belgique : le Code de droit économique, le RGPD, le code de déontologie de l’IPI et la Recommandation 01/2026 de l’APD relative au marketing direct (sources arrêtées au 15 décembre 2025), qui détaille la position de l’Autorité.

Je décris ici ce que disent ces textes et l’APD, avec leurs références, sans les appliquer à des situations d’agence : chaque fichier, chaque origine de numéro, chaque relation avec un propriétaire est un cas particulier. Pour l’appliquer à votre agence, demandez l’avis de votre conseil.

Les textes cités ici sont fédéraux ou européens. Dans la suite, les « § » cités seuls, sans numéro d’article, renvoient à la Recommandation de l’APD, et le code de déontologie (arrêté royal du 20 juillet 2026) suit la numérotation de l’erratum au Moniteur belge du 6 octobre 2026, celle du PDF de l’IPI.

Appels avec intervention humaine : le Code de droit économique et l’APD

Selon l’APD, l’article VI.110 §2 du CDE rend les appels de marketing direct avec intervention humaine « en principe autorisés », sauf opposition manifeste de la personne appelée (annexe 2, §06). Le CDE organise ensuite la liste d’opposition, et l’APD précise ce qui doit être dit au téléphone.

La liste « Ne m’appelez plus »

Les articles VI.112 à VI.115 du CDE imposent de vérifier la liste gérée par l’ASBL Do Not Call Me, qui délivre pour cela des licences. Selon sa FAQ, consultée en octobre 2026, une entreprise de 250 travailleurs ou moins paie 600 € HTVA par an, ou 60 € HTVA pour un mois ; au-delà, la licence annuelle coûte 1 950 € HTVA. Le titulaire d’une licence peut télécharger le fichier des numéros inscrits avec leur date d’inscription, faire une recherche en temps réel ou, sur demande, passer par SFTP ou API.

L’ASBL gère la liste depuis le 28 juin 2015, sur la base des articles VI.110 à VI.115 du CDE et de l’arrêté royal du 12 mai 2015. Selon la même FAQ, la liste vaut pour tous les abonnés, y compris entre professionnels, sauf accord explicite, et une inscription prend effet environ cinq jours ouvrables après la demande. La FAQ précise qu’un accord donné après l’inscription prime sur la liste, mais qu’une inscription postérieure à l’accord l’emporte sur lui. Elle indique enfin que l’Inspection économique contrôle et que l’entreprise doit pouvoir prouver qu’elle a consulté la liste.

Ce que l’APD demande d’annoncer au début de l’appel

L’APD est précise. Selon elle (annexe 2, §04 et §05), avant tout discours promotionnel, celui qui appelle annonce :

1. qui est responsable du traitement ;
2. pourquoi il appelle ;
3. d’où vient le numéro, point « particulièrement important » s’il ne vient pas de la personne ;
4. l’existence des droits de la personne, dont celui de s’opposer sans motif (art. 21.2 du RGPD).

Numéro masqué et droit d’opposition

Selon l’APD, masquer l’émetteur au point qu’on ne puisse ni l’identifier ni le rappeler manque à la transparence (annexe 2, §08). L’article 21 du RGPD permet à la personne de s’opposer à tout moment au traitement de ses données à des fins de prospection ; ses données ne sont alors plus traitées à ces fins. L’APD précise que cette opposition est gratuite et peut viser un canal ou tous (§142 à §145).

Où en est l’opt-in téléphonique à la Chambre en octobre 2026

En octobre 2026, aucune loi n’impose l’opt-in téléphonique en Belgique. La proposition 56K0559 de la N-VA, déposée le 2 décembre 2024, n’autoriserait les appels publicitaires qu’après un consentement explicite ; elle est pendante, sans examen en commission depuis le 19 novembre 2025.

La 56K1081 de DéFI, déposée le 3 octobre 2025 « afin de lutter plus efficacement contre le démarchage téléphonique intempestif », a été rejetée en séance plénière le 13 mai 2026. État des deux dossiers vérifié sur le site de la Chambre le 21 octobre 2026.

Origine du numéro : ce que dit l’APD

Selon l’APD, un prospect sans relation avec l’entreprise ne peut « en principe raisonnablement s’attendre » à une communication de marketing direct (§121). L’Autorité nuance ce principe pour les personnes qui ont pris contact à leur demande (§122). Sur demande d’accès, l’entreprise doit indiquer à la personne comment elle a obtenu ses coordonnées, sur quelle base juridique et de qui elles viennent (§154).

SMS et e-mail : l’article XII.13 du Code de droit économique

L’article XII.13 §1 du CDE interdit la publicité par courrier électronique « sans le consentement préalable, libre, spécifique et informé du destinataire », et son §2 prévoit un droit d’opposition dans chaque message. Il transpose l’article 13 de la directive e-privacy, qui vise l’e-mail comme le SMS selon l’APD (annexe 1, §07 et §16). L’Autorité précise aussi que l’article VI.110 §2 ne couvre pas le SMS (annexe 2, note 149).

L’arrêté royal du 4 avril 2003 (art. 1er, 1°) prévoit une exception pour les clients dont les coordonnées ont été obtenues dans le cadre d’une vente, pour des produits ou services analogues fournis par l’entreprise elle-même, si une opposition leur a été offerte lors de la collecte puis dans chaque message (APD, annexe 1, §20 à §26).

Courrier adressé : ce que disent le RGPD et l’APD

Selon l’APD, un courrier adressé exploite un nom et une adresse : c’est du marketing direct soumis au RGPD (§28 et §39). Toujours selon l’APD, l’intérêt légitime peut servir de base au marketing direct si trois tests sont documentés : finalité, nécessité, pondération (§107 à §119).

L’APD indique que l’information prévue par l’article 14 du RGPD, qui porte notamment sur la source des données, doit figurer dans le courrier (§135). Le droit d’opposition est porté à l’attention de la personne au plus tard lors de la première communication, séparément de toute autre information (art. 21.4 du RGPD).

Le code de déontologie prévoit lui aussi des mentions sur les documents de l’agent : numéro d’agréation IPI, raison sociale et forme juridique, numéro d’entreprise, assureur RC et numéro de contrat, mentions imposées par le CDE (art. 7) ; tout moyen promotionnel montre qu’il émane d’un agent immobilier (art. 8).

Harcèlement, vie privée, discrétion : ce que dit le code de déontologie

L’article 22 du code de déontologie dispose : « L’agent immobilier ne peut harceler quiconque aux fins d’obtenir une mission. » Le même code impose le respect du domicile et de la vie privée lors des visites à domicile (art. 13) et un devoir de discrétion (art. 15). L’ensemble est en vigueur depuis le 1er octobre 2026.

Contrat de courtage avec un consommateur : 14 jours de rétractation

Selon le résumé de l’IPI sur l’arrêté royal du 28 septembre 2023 (mis à jour le 16 février 2024), tout contrat de courtage conclu avec un consommateur prévoit 14 jours calendrier de rétractation à dater du lendemain de la signature, même signé à l’agence, sans renonciation valable. Pour un contrat conclu hors établissement, le modèle de formulaire de rétractation est remis en plus.

Travailler un secteur par courrier : la lettre de marché

Laissons les textes et parlons métier. La méthode la plus régulière que je connaisse pour se faire une place dans un quartier tient en une feuille : une lettre de marché, envoyée au même secteur à date fixe. Le guide du farming publié par The Close, un site américain destiné aux agents (mis à jour le 29 juin 2026), parle d’un secteur de 100 à 250 logements, de 4 à 8 envois par an et d’un bilan au bout d’un an, pas avant. La Belgique n’a pas de fichier commun des ventes comme les MLS américains, mais la discipline se transpose.

Le contenu fait la différence. Le baromètre des notaires sort chaque trimestre ; celui du 13 octobre 2026 donne 301 666 € pour un appartement bruxellois et 272 201 € pour une maison en province de Namur (moyennes des neuf premiers mois de 2026). Prenons 200 logements d’Etterbeek autour de la place Jourdan, ou 120 maisons de Jambes. Ces moyennes ne leur parlent que si elles s’accompagnent de ce que vous voyez dans leurs rues : le temps que mettent les biens à se vendre, ce que demandent les acquéreurs, l’effet d’un crédit « devenu plus cher ces derniers mois », comme le disait le porte-parole des notaires le 13 octobre.

Une bonne lettre de marché tient en peu de choses : un chiffre, un commentaire, une seule proposition, celle d’un avis de valeur pour qui le souhaite. Le résultat se lit sur la durée. Un propriétaire qui reçoit la même lettre depuis un an connaît votre nom le jour où il décide de vendre. Souvent, c’est ce qui suffit pour faire partie des agences qu’il consultera.

Sur le terrain : être connu de son quartier

Le terrain rapporte d’abord de l’information. Un agent qui parcourt son secteur chaque semaine sait quelles maisons sont en travaux, quels commerces ferment, quelles rues changent de profil. Ce savoir nourrit la lettre de marché et, surtout, la première conversation avec un vendeur : celui qui connaît les prix réels de la rue n’a pas besoin de prouver qu’il connaît le quartier.

Le reste tient à la régularité et à la présence : les panneaux, les visites, une vitrine tenue, une agence où l’on entre poser une question sans se sentir attendu au tournant. Rien de spectaculaire. C’est pourtant ce qui fait qu’un propriétaire pousse votre porte le jour où il se pose la question de vendre.

Un secteur, un responsable

Dans une agence de plusieurs collaborateurs, un même propriétaire peut recevoir la lettre de l’agence, croiser un négociateur lors d’une visite dans sa rue et en rencontrer un troisième à une estimation chez un voisin. Trois interlocuteurs, trois discours sur le prix : le vendeur en retient surtout que l’agence n’est pas d’accord avec elle-même. Confier chaque secteur à un nom, avec un historique partagé dans votre logiciel (Whise, Omnicasa ou autre), règle la question avant qu’elle ne se pose.

Le collaborateur indépendant qui travaille un secteur a besoin de savoir qu’il le gardera ; le dirigeant, de savoir ce qui s’y passe. Un point mensuel court, secteur par secteur, suffit : ce qui s’est vendu, ce qui a été estimé, ce qui a été signé.

Mesurer ce que rapporte chaque action

Sans mesure, la prospection se juge à l’impression, et l’impression favorise toujours la dernière action menée. Cinq indicateurs donnent une image fidèle de l’activité d’une agence : le nombre d’estimations obtenues par secteur, le taux de passage de l’estimation au mandat, la part d’exclusivités dans les mandats signés, les mandats échus repris et la durée moyenne de commercialisation.

Rapportés au coût de chaque action (impression et envoi des lettres, heures de terrain), ces chiffres disent au bout d’un an ce qui rapporte des mandats dans votre secteur et ce qui n’en rapporte pas. Ils évitent aussi d’abandonner une méthode de secteur au bout de trois mois, alors que The Close conseille d’en juger les résultats au bout d’un an.

Toutes ces actions mènent au même endroit : le rendez-vous chez le vendeur. C’est là que l’agence se distingue, par sa préparation, sa connaissance de la rue et un avis de valeur que le propriétaire comprend.

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Questions fréquentes

Pour aller plus loin

• Autorité de protection des données : Recommandation 01/2026 relative au marketing direct (PDF, numérotée « d’initiative 01/2025 » en en-tête)
• Do Not Call Me : la FAQ de la liste « Ne m’appelez plus »
• IPI : résumé des clauses obligatoires des contrats d’intermédiation avec un consommateur (AR du 28 septembre 2023)