Depuis 2004, l’article L34-5 du CPCE encadre la prospection par SMS des particuliers. Ce que dit le texte, ce qu’ont décidé la CNIL et le Conseil d’État dans l’affaire de la pige SMS, et ce que prévoit la politique de WhatsApp, puis le travail de l’agence par courrier et sur le terrain.
L’article L34-5 du Code des postes et des communications électroniques (CPCE), issu de la loi du 21 juin 2004, interdit la prospection directe par courrier électronique visant une personne physique « qui n’a pas exprimé préalablement son consentement à recevoir des prospections directes par ce moyen ». En 2015, le Conseil d’État a jugé que le SMS entrait dans le champ de cet article dès 2004, en confirmant l’amende de 20 000 € infligée par la CNIL à une société qui envoyait des SMS de prospection (la pige SMS) à des particuliers dont les numéros avaient été relevés dans des annonces immobilières. La réforme du 11 août 2026 a modifié l’article L223-1 du Code de la consommation, qui vise le démarchage par téléphone, sans modifier l’article L34-5. Pour l’appliquer à votre agence, demandez l’avis de votre conseil.
Pige SMS : ce que dit l’article L34-5 depuis 2004
Vous avez peut-être entendu cette phrase depuis le 11 août : « Je n’appelle plus les annonces de particuliers, je leur envoie un SMS, c’est plus doux. » La pige immobilière par SMS consiste à écrire aux particuliers qui vendent en direct, au numéro relevé dans leur annonce. Le texte qui encadre la prospection par SMS, lui, n’a pas changé le 11 août : il date de 2004.
Ce texte, c’est l’article L34-5 du CPCE, issu de la loi pour la confiance dans l’économie numérique (LCEN) du 21 juin 2004. Il interdit la prospection directe par courrier électronique visant une personne physique « qui n’a pas exprimé préalablement son consentement à recevoir des prospections directes par ce moyen ». Il définit la prospection directe comme « l’envoi de tout message destiné à promouvoir, directement ou indirectement, des biens, des services ou l’image d’une personne vendant des biens ou fournissant des services ». Dans tous les cas, il interdit d’émettre des messages de prospection directe sans indiquer de « coordonnées valables auxquelles le destinataire puisse utilement transmettre une demande tendant à obtenir que ces communications cessent ». Et il ajoute : « Il est également interdit de dissimuler l’identité de la personne pour le compte de laquelle la communication est émise et de mentionner un objet sans rapport avec la prestation ou le service proposé. »
Reste à savoir ce qu’est un courrier électronique. La LCEN le définit comme « tout message, sous forme de texte, de voix, de son ou d’image, envoyé par un réseau public de communication, stocké sur un serveur du réseau ou dans l’équipement terminal du destinataire, jusqu’à ce que ce dernier le récupère ». Pour le SMS, la question a été tranchée par le Conseil d’État en 2015, dans l’affaire racontée plus bas.
La réforme du 11 août 2026 a réécrit l’article L223-1 du Code de la consommation, qui vise le démarchage « par téléphone » (voyez le nouveau régime du démarchage téléphonique), sans toucher à L34-5. Le tableau ci-dessous met les canaux côte à côte, avec le texte ou la position officielle qui s’y rattache.
| Canal | Texte ou position de référence | Sanction, délai ou obligation prévus |
|---|---|---|
| Appel vers un consommateur | Consentement préalable depuis le 11 août 2026 (L223-1 C. conso) | Amende jusqu’à 75 000 € / 375 000 € par manquement (L242-16) ; contrat conclu à la suite d’un démarchage irrégulier « nul » (L223-1) |
| SMS, MMS, email vers une personne physique | Consentement préalable depuis 2004 (L34-5 CPCE) | Amende DGCCRF jusqu’à 75 000 € / 375 000 € ; sanctions de la CNIL (900 000 € le 15 mai 2025) |
| Courrier adressé | Opposition (opt-out), selon la CNIL | Information de la personne, dont la source des données (article 14 du RGPD) |
| Imprimé non adressé | Respect de la mention Stop Pub (L541-15-15 C. env.) | Contravention de 5e classe (jusqu’à 1 500 € pour une personne physique, davantage pour une société) |
| Porte-à-porte | Règles du contrat conclu hors établissement (L221-1 et suivants C. conso) | Délai de rétractation de 14 jours (L221-18 C. conso) |
L’affaire DSE : une société de pige SMS sanctionnée en 2012
Groupe DSE France achetait à des sociétés de « pige immobilière » des numéros relevés dans des annonces en ligne, sans l’accord des particuliers, et envoyait « plusieurs centaines de milliers de SMS litigieux » par mois, malgré une mise en demeure de juillet 2010. La CNIL lui a infligé 20 000 € d’amende avec publication (délibération n° 2011-384 du 12 janvier 2012). Le Conseil d’État a rejeté son recours le 23 mars 2015 (décision n° 357556).
La CNIL retenait trois manquements. Les personnes n’avaient pas donné leur accord. Personne ne les avait informées de la collecte de leur numéro. Et pour s’opposer aux envois, il fallait un SMS ou un appel payants vers les numéros indiqués, ou un formulaire du site dont les SMS ne parlaient pas. Le Conseil d’État a jugé au passage que le SMS était déjà visé par la version de 2004 de L34-5, qui parlait de « courrier électronique ».
La liste des sanctions de la CNIL en compte d’autres au titre de L34-5 en 2024 et 2025, dont 525 000 € le 4 avril 2024 et, le 15 mai 2025, 900 000 € contre une société de marketing et 80 000 € contre une société de prospection électronique pour le compte d’annonceurs. Aucune des entrées de 2024 et 2025 ne mentionne le SMS. Le 25 juin 2026, le Conseil constitutionnel (décision n° 2026-1210 QPC) a déclaré contraires à la Constitution, avec une abrogation reportée au 31 octobre 2027, les alinéas de L34-5 qui organisent les poursuites de la CNIL, de la DGCCRF et de l’ARCEP. Le premier alinéa de l’article L34-5, qui pose l’obligation de consentement, n’est pas visé par la décision.
Prospection immobilière sur WhatsApp : la politique de la plateforme
Pour la prospection immobilière sur WhatsApp, la plateforme fixe sa propre règle. Sa politique de messagerie Business, mise à jour le 23 septembre 2026, n’autorise une entreprise à écrire qu’à une personne qui lui a donné son numéro de mobile (ou son nom d’utilisateur) et a accepté de recevoir ses messages. Elle précise : « Vous êtes l’unique responsable du choix de la méthode de consentement et de l’obtention du consentement ». La même politique prévoit que WhatsApp peut limiter ou supprimer l’accès d’un compte qui ne la respecte pas.
Côté métier, WhatsApp rend surtout service après le premier rendez-vous : envoyer les photos d’un bien comparable, le compte rendu d’une visite, la liste des pièces pour le compromis. C’est là qu’il fait gagner du temps. Séparez le compte de l’agence des comptes personnels, pour que les conversations avec les vendeurs restent à l’agence quand un négociateur s’en va.
L’exception client de l’article L34-5 et la fiche de la CNIL
L’article L34-5 contient une exception au consentement préalable. Il autorise la prospection directe par courrier électronique si les coordonnées du destinataire ont été recueillies auprès de lui « à l’occasion d’une vente ou d’une prestation de services », si elle concerne « des produits ou services analogues fournis par la même personne physique ou morale », et si le destinataire se voit offrir la possibilité de s’opposer, « sans frais, hormis ceux liés à la transmission du refus, et de manière simple », au moment où ses coordonnées sont recueillies et chaque fois qu’un message de prospection lui est adressé.
Selon la fiche de la CNIL sur la prospection par SMS, mise à jour le 10 juin 2026, l’exception ne s’applique pas si « aucune vente ou prestation de service n’a été effectuée ». Selon la CNIL encore, l’intérêt légitime peut suffire pour un message en rapport avec la profession du destinataire, informé et libre de s’opposer.
Recueil du consentement SMS : ce que disent les textes et la CNIL
L’article L34-5 vise le consentement « à recevoir des prospections directes par ce moyen ». La CNIL écrit que « L’utilisation d’une case pré-cochée est interdite » et que « L’acceptation de conditions générales d’utilisation ne peut pas suffire ». L’article 7 du RGPD prévoit que le responsable du traitement est « en mesure de démontrer » que la personne a donné son consentement. Pour le téléphone, l’article R223-1 (décret n° 2026-662) fixe les cinq mentions que doit comporter la demande de consentement, et l’article R223-2 impose d’en conserver la preuve trois ans.
Pour l’appliquer à votre agence, demandez l’avis de votre conseil. C’est aussi lui qui relira vos cases et vos formulaires.
Le courrier adressé et le terrain
Selon la CNIL, la prospection par courrier postal adressé relève d’un régime d’opposition : la personne doit être informée et pouvoir « s’y opposer simplement et gratuitement ». Lorsque les données n’ont pas été collectées auprès de la personne, l’article 14 du RGPD prévoit de lui indiquer notamment « la source d’où proviennent les données à caractère personnel ».
Côté contenu, ce qui marche n’a rien de spectaculaire. Prenons deux frères qui héritent de la maison de leur mère, restée vide. Le courrier de prospection qui a une chance de les intéresser est sobre : une lettre signée par un négociateur nommé, une analyse de valeur, deux ou trois ventes récentes du quartier, une proposition de rendez-vous sans engagement et un QR code vers un formulaire de l’agence. Pas de « Vous vendez ? » en gros caractères, pas de photo de famille souriante devant un panneau « Vendu ».
Ce type de courrier se juge sur la durée. Notez dans le CRM la date d’envoi, la rue et la version de la lettre, et comptez les retours à trois mois (QR code, appel entrant, visite à l’agence). Une lettre qui ne produit rien sur trois envois successifs se réécrit, elle ne se renvoie pas.
Le terrain obéit à la même logique de régularité, comme dans notre méthode de prospection terrain. Le même négociateur, sur le même secteur, chaque semaine : chez les commerçants, les gardiens, les syndics, et sur les marchés quand il y en a. Pour le Stop Pub et le porte-à-porte, le tableau plus haut cite les textes de référence. C’est plus lent qu’un envoi de 500 SMS, mais c’est ainsi qu’un négociateur devient celui qu’on appelle le jour où l’on vend.
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Questions fréquentes
Que dit l’article L34-5 du CPCE sur la prospection par SMS ?
Depuis la loi pour la confiance dans l’économie numérique du 21 juin 2004, l’article L34-5 du Code des postes et des communications électroniques interdit la prospection directe par courrier électronique visant une personne physique « qui n’a pas exprimé préalablement son consentement à recevoir des prospections directes par ce moyen ». En 2015, le Conseil d’État a jugé que le SMS entrait dans le champ de cet article dès sa version de 2004 (décision n° 357556). La réforme du 11 août 2026 a modifié l’article L223-1 du Code de la consommation, qui vise le démarchage par téléphone, sans modifier l’article L34-5.
Qu’ont décidé la CNIL et le Conseil d’État dans l’affaire de la pige SMS ?
Par sa délibération n° 2011-384 du 12 janvier 2012, la CNIL a infligé 20 000 € d’amende, avec publication, à Groupe DSE France. La société achetait à des sociétés de « pige immobilière » des numéros relevés dans des annonces en ligne et envoyait des SMS de prospection aux particuliers concernés. La CNIL retenait l’absence d’accord des personnes, le défaut d’information et l’absence de moyen simple et gratuit de s’opposer. Le Conseil d’État a rejeté le recours de la société le 23 mars 2015 (décision n° 357556).
Quelle exception l’article L34-5 prévoit-il pour les clients ?
L’article L34-5 autorise la prospection directe par courrier électronique sans consentement préalable si les coordonnées du destinataire ont été recueillies auprès de lui « à l’occasion d’une vente ou d’une prestation de services », si elle concerne « des produits ou services analogues fournis par la même personne physique ou morale », et si le destinataire peut s’opposer, « sans frais, hormis ceux liés à la transmission du refus, et de manière simple », dès la collecte puis à chaque message. Selon la fiche de la CNIL sur la prospection par SMS, l’exception ne s’applique pas si « aucune vente ou prestation de service n’a été effectuée ».
Que prévoit la politique de WhatsApp Business pour les messages des entreprises ?
La politique de messagerie de WhatsApp Business, mise à jour le 23 septembre 2026, n’autorise une entreprise à contacter une personne que si celle-ci lui a donné son numéro de mobile (ou son nom d’utilisateur) et a accepté de recevoir ses messages. Elle rend l’entreprise seule responsable du choix de la méthode de consentement et de son obtention. Un manquement peut entraîner la limitation ou la suppression de l’accès au service.
Quelles sanctions sont prévues pour la prospection par SMS ou par email sans consentement ?
L’article L34-5 du Code des postes et des communications électroniques prévoit une amende administrative, prononcée par la DGCCRF, pouvant atteindre 75 000 € pour une personne physique et 375 000 € pour une personne morale. La CNIL a aussi prononcé des sanctions au titre de cet article, dont 900 000 € contre une société de marketing le 15 mai 2025. En 2012, elle avait infligé 20 000 € d’amende, avec publication, à une société qui envoyait des SMS issus de fichiers de pige immobilière, sanction confirmée par le Conseil d’État en 2015. Le destinataire peut aussi signaler le SMS au 33700, le numéro de signalement cité par la CNIL.
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